云南省昆明市人民政府


昆明市土地储备管理办法

昆明市人民政府令第97号


《昆明市土地储备管理办法》已经2010年3月2日市政府第152次常务会研究同意，现予公布，自2010年4月2日起施行。

市长 张祖林

二〇一〇年三月二日

昆明市土地储备管理办法

第一章 总 则

第一条 为完善土地储备制度，加强土地宏观调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，合理配置土地资源，提高建设用地保障能力和城市土地经营水平，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）和国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁发的《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）等有关法律、法规和规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的土地储备及其管理，适用本办法。

第三条 本办法所称土地储备，是指市和县（市）区政府为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发整理、储存以备供应土地的行为。

第四条 市、县（市）区政府批准成立的土地储备机构具体负责土地储备工作；国土部门负责土地征收转用报批、权证发放登记等相关工作；各县（市）区政府负责征收转用组件报批、组织实施征地拆迁等。

土地储备机构可以委托经市、县（市）区政府批准、符合条件的公司进行土地储备工作的具体实施，签订委托合同，并按合同支付管理费。

第五条 本市土地储备实行统一规划、统一收储、统一整理、统一供应、统一管理，提高土地节约集约利用水平。

除国家、省、市政府确定的重点项目用地外，未经储备的土地一律不得供应。

第六条 建立信息共享制度。市级土地储备机构牵头，国土部门、财政部门和人民银行昆明中心支行按月交换土地储备供应数量、资金收支和土地储备机构贷款等相关信息。

第七条 建立土地储备支出审核与拨付制度。土地储备机构及受托进行土地储备的公司严格控制土地储备支出，财政部门及时拨付土地储备支出；财政部门或审计部门组织相关评审。

第二章 土地储备机构及其管理职责

第八条 市政府确定的市级土地储备机构负责统筹、协调和管理全市土地储备相关工作，编制全市土地利用、收储、整理、供应等规划和计划。主要负责实施五华区、盘龙区、官渡区、西山区和呈贡县（以下简称“四区一县”）范围内以及市政府确定的跨县（市）区重点项目周边及配套土地的储备工作。

昆明高新技术产业开发区、昆明经济技术开发区、昆明滇池旅游度假区根据需要，经市政府批准，可以设立土地储备机构，在本区域内行使土地储备工作职责并接受市土地储备机构的业务指导和统筹管理。

除四区一县和三个国家级开发（度假）区，其他县（市）区各设立一个土地储备机构，负责属地辖区范围内的土地储备工作，并接受市土地储备机构的业务指导和统筹管理。

市级土地储备机构对县（市）区土地储备机构进行业务指导，统筹土地收储、整理、供应的规划与计划管理、信息管理。市与县（市）区两级土地储备机构可以依据国家有关政策和规定，签订联合储备协议，约定土地收储、整理和收入分配，进行县（市）区的土地储备。

第九条 昆明市土地储备委员会（以下简称“市储委会”）是市政府实施土地储备工作的领导和决策机构，负责全市土地储备工作的领导和决策，研究制定土地储备的相关政策和制度，审议和批准土地规划储备范围、年度土地储备计划、年度土地储备供应计划和土地储备实施方案等，负责对重大土地储备事项进行决策部署。

市储委会原则上每季度召开一次全会，也可根据工作需要适时组织召开。市储委会及其成员单位职责，另行规定。

第十条 市储委会办公室设在市级土地储备机构，负责市储委会的日常工作；指导、统筹和督促各县（市）区政府和土地储备机构、市级各相关部门开展土地储备工作；收集、研究土地市场动态和土地政策；定期汇总分析全市土地储备工作进展情况并向市储委会汇报；完成市储委会交办的其他工作。

第三章 计划和管理

第十一条 市、县（市）区土地储备机构应当根据土地市场调控和地方经济社会发展的需要，合理确定储备规模，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地，以及列入城乡建设规划的基础设施周边土地、城中村改造和旧城改造等项目涉及的土地。

第十二条 土地储备实行计划管理。土地储备和供应计划由土地储备机构根据经济社会发展中长期规划和计划、土地利用总体规划、城市总体规划、城乡近期建设规划以及土地市场供需状况等编制。

县（市）区下年度土地储备和供应计划经同级政府同意后，于每年9月30日前报送市级土地储备机构。市级土地储备机构牵头，市财政、国土、规划、发改、住建、交通等相关部门配合，统筹编制全市下年度土地储备和供应计划，报市储委会审议批准后，于每年10月31日前提交市财政局，同时送相关单位和各县（市）区政府。

第十三条 年度土地储备和供应计划应包含：年度储备土地规模；储备土地前期开发规模；储备土地供应规模和类别；储备土地临时利用计划；计划年末储备土地规模；储备土地融资需求；储备土地供应预测收入等。

第十四条 经批准的年度土地储备和供应计划，作为实施土地储备和供应，以及办理相关手续的依据。

未列入年度土地储备和供应计划的土地，不得进行储备及供应。确需调整土地储备和供应计划的，报原批准机关批准。

第四章 范围、程序和方式

第十五条 下列土地可以纳入政府储备范围：

（一）因公共利益需要或者实施城市规划，需要收回和统一征用、转用的土地；

（二）以划拨或出让等方式取得的非经营性用地和工业用地，按照城市规划需变更用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的土地；

（三）以划拨或出让方式取得的非经营性用地，按照城市规划需变更用途为工业用地的土地；

（四）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；

（五）土地使用权人申请土地储备机构收购储备的土地；

（六）政府行使优先购买权取得的土地；

（七）依法收回使用权的闲置土地；

（八）土地使用者未按约定及时足额缴纳土地价款，或未在规定的期限内动工开发，依法收回的土地；

（九）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因，停止使用而依法收回或收购的土地；

（十）经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等收回使用权的土地；

（十一）土地使用权期限届满，土地使用者在规定的期限内未申请续期或者虽申请续期但未获批准的土地；

（十二）依法没收的土地；

（十三）政府指令需要进行储备的土地；

（十四）其他依法应纳入政府储备的土地。

第十六条 土地储备机构实施年度土地储备和供应计划，应当编制土地储备实施方案。

市土地储备中心编制的方案报市储委会批准后实施，县（市）区土地储备机构编制的方案报同级政府批准后实施。

第十七条 土地储备实施方案应当包含以下内容：

（一）土地的范围、面积、现状；

（二）土地的权属关系、用地手续批准情况等；

（三）储备用地的控制性详细规划或地块的规划条件；

（四）征地拆迁费（收购补偿费）、前期开发整理费用、税费、融资利息、土地储备管理费等土地储备支出；

（五）储备地块的筹资方案；

（六）计划土地供应方式和价格；

（七）土地出让价款的付款方式、缴库时限、交地时间、用地开发要求等土地交易条件说明；

（八）其他需要说明的事项。

第十八条 对需办理农用地转用和土地征收手续的储备土地，由土地储备机构配合县（市）区政府组织报批组件，负责支付相关税费和征地拆迁费；国土部门负责办理报批手续，并配合县（市）区政府组织实施土地征收。

纳入储备的土地，由土地储备机构筹集资金并及时拨付，县（市）区政府负责组织实施征地拆迁及补偿工作，按照国家、省、市有关规定严格进行征地和拆迁补偿。

第十九条 按照规划一批、报批一批、征收一批的原则，抓好规划储备向指标储备转化、指标储备向实物储备转化。纳入储备的土地，需按规划完成土地整理等工作，适时组织土地供应，以满足产业结构调整、基础设施建设等经济社会发展的用地需求。

第二十条 规划储备土地范围由土地储备机构会同规划、国土、发改、住建等相关部门拟定。经市储委会批准后，规划部门负责组织划定储备土地红线，明确土地用途等基本规划建设条件；国土部门负责核发规划储备土地的批准文件。

纳入规划储备范围内的土地，暂停规划选址定点、暂停发放建设用地规划许可证、严控户籍迁入和土地用途变更等。由市级土地储备机构会同市规划、国土、住建、公安等部门，另行制定具体实施细则。

第二十一条 按照规划储备土地的批准文件、储备土地红线范围，经土地储备机构申请，国土部门负责办理储备土地的权属登记手续，核发作为储备土地权属证明的权属证书，并完成所需的其他登记手续。

土地储备权属证书由国土部门统一印制，记载事项为：

（一）土地使用权人填写为“土地储备机构名称”；

（二）使用权类型填写为“政府储备”；

（三）土地用途填写为“储备用地”；

（四）储备面积以勘测定界面积为准；

（五）记事栏中注明“该土地为政府储备土地，经申请进行土地储备权登记”；

（六）证书附图可使用宗地图或勘测定界图；

（七）其他应记载的事项。

第二十二条 国有存量用地收购储备可采取下列方式：

（一）货币补偿收购。土地储备机构按照批准确定的收购补偿价格，与原土地使用权人签订土地收购合同，根据合同约定采用货币补偿方式直接收购储备土地。

（二）土地置换收购。原土地使用权人将其使用的国有土地交给土地储备机构纳入储备，土地储备机构按用途不变和等价原则，在储备土地中拟定另行选址置换方案，经本级政府批准后办理用地相关手续，置换土地给原土地使用权人。

第二十三条 根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，报同级政府批准确认。

政府计划收购的国有存量土地，土地储备机构与土地使用权人签订土地收购合同并办理相关手续后纳入储备。收购补偿价格可按以下方式进行确定：

（一）收购工业和非经营性用地规划为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，依据该项目土地原用途评估价和规划用途评估价的算术平均值，协商确定收购补偿价格（评估价含地上建筑物价格）。

（二）收购除第（一）项情形以外土地的，按照该项目原用途评估价确定收购补偿价格。若按原用途的评估价低于土地使用者原取得土地的费用，则按土地使用者原取得土地的费用确定收购补偿价格。

（三）以土地储备制度处置政府资产等的特殊项目，经市政府或者有权部门批准确定收购补偿价格。

第二十四条 政府对明显低于市场价转让国有土地行使优先购买权的，按转受双方申报转让时点的价格补偿并办理相关手续后纳入储备。对拒绝收购而擅自转让的，国土部门不予办理转让手续。

第二十五条 依法无偿收回的国有土地，对土地不再予以补偿，土地上的建（构）筑物、附着物按城市拆迁管理相关规定处理。

第五章 整理、利用和管理

第二十六条 对纳入储备的土地，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发整理、保护、管理、临时利用，以及为储备土地、实施前期开发整理进行融资等活动。

第二十七条 前期开发整理包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设。前期开发整理费用计入土地储备支出。

第二十八条 在储备土地未供应前，土地储备机构可以对储备土地及其地上建（构）筑物、附着物通过出租、临时使用等方式加以利用。

第二十九条 土地储备机构可以向银行等金融机构融资，其中向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款。受委托实施土地储备的公司根据委托协议，还可以设立应收账款质押等方式融资。

储备土地设定抵押融资，由国土部门依法进行抵押登记。

第三十条 土地储备机构应对土地储备项目建立档案和台账，进行动态管理。

第三十一条 储备土地供应前，土地储备机构可对储备的土地进行必要的看护、管养和临时利用，所需费用计入土地储备支出，包括：

（一）打围墙、树栅栏、树标识等；

（二）开展专人看守和日常巡查，及时发现、报告和制止非法侵占、破坏储备土地的行为；

（三）对地上建筑物进行必要的维修改造；

（四）建设临时性建筑和设施，通过出租、临时使用等方式加以利用；

（五）其他与储备土地管理相关的工作。

第六章 储备土地供应

第三十二条 储备土地完成前期开发整理后，纳入土地供应计划，由土地储备机构统一组织供地。

第三十三条 储备土地的供应价格，应当根据土地面积、用途、建设规模、储备支出、配套设施建设支出、市场交易参考价格等进行评估。

按照规定以招标、拍卖、挂牌方式公开交易的，交易底价和起始价在综合考虑拟供应宗地的位置、面积、用途、建设规模、规划设计条件、政府公布的基准地价、土地储备支出、城乡基础设施建设投资、市场交易参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上确定。起始价报市储委会集体决策。

土地储备机构委托土地交易机构组织交易，具体事项由双方约定。

第三十四条 土地出让后，由土地交易机构配合国土部门负责催缴土地价款，土地储备机构负责向土地使用者移交土地，国土部门办理相关用地手续。

第三十五条 储备土地以划拨、协议出让方式供应的，按国家、省、市对划拨、协议出让国有土地使用权的相关规定办理。

第三十六条 土地使用者应严格依照土地出让合同约定或者划拨决定书规定的用途和开发时限要求使用土地，否则由国土部门负责收回土地使用权、重新纳入政府土地储备。

第七章 土地储备资金管理

第三十七条 土地储备资金应执行收支两条线管理，符合国家、省、市有关预决算管理和土地储备资金财务管理以及会计核算办法的有关规定。

第三十八条 土地储备资金来源包括：

（一）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的土地储备支出；

（二）财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；

（三）土地储备机构向银行等金融机构融资的资金；

（四）其他可用于土地储备的资金；

（五）上述资金产生的利息收入。

第三十九条 土地储备机构按照储备土地出让收入的2%计提土地储备管理费；按照完成委托事项直接支出总额的3%向受土地储备机构委托实施土地储备的公司支付管理费；按照征地费总额的2%向征地实施单位支付征地工作经费；按照拆迁费总额的2%向拆迁实施单位支付拆迁工作经费。上述费用计入土地储备支出，采取预提支付、审计后结算，不得再计提其他费用。

第八章 法律责任

第四十条 市储委会各成员单位应当依据相关办法，积极为土地储备和供应工作提供服务和保障，不履行职责的，由市纪检监察机关依照有关规定进行问责；违反相关党纪政纪的，给予相应纪律处分。

第四十一条 市储委会各成员单位、土地储备机构和土地交易机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有关部门依照相关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附 则

第四十二条 本办法自2010年4月2日起施行。昆明市人民政府于2002年2月1日颁布实施的《昆明市土地储备管理办法》（昆明市人民政府令第29号）同时废止。



建设部 国家计委 财政部、国土资源部、中国人民银行、


建设部国家计委财政部国土资源部中国人民银行国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见



建住房[2002]217号

各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构：

　　近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展，拉动经济增长作出了重要贡献。但是，局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快等问题。为了落实九届人大五次会议《政府工作报告》提出的鼓励居民扩大住房消费，培育新的经济增长点的精神，经国务院原则同意，现就加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展，提出如下意见：

　　一、充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控

　　各地要在充分分析房地产市场需求的基础上，确定与当地经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场总供给与总需求的平衡。商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，要采取切实可行的措施，加强房地产项目的审批管理，严格控制新开工项目，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。

　　要加强房地产市场信息系统的建设，完善市场信息披露制度。各级地方人民政府及其职能部门要采用信息技术和互联网等技术手段，及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，并通过科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和解决，使市场供求基本平衡，结构基本合理，避免市场的大起大落。同时，要以适当的方式，及时向社会发布市场信息，引导房地产开发企业理性投资。建设部要会同有关部门在各地房地产市场信息系统建设的基础上，通过全国联网，尽快建立全国房地产市场预警、预报体系，及时对市场进行宏观调控。要加强对重点地区房地产市场的监控和指导，防止出现新的房地产“过热”。

　　二、强化土地供应管理，严格控制土地供应总量

　　要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，坚持城市人民政府对土地的集中统一供应和管理，防止出现多头无序供地现象。要严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，控制新增建设用地供应总量。要采取切实可行的措施，调整土地利用结构，鼓励利用存量土地进行房地产开发建设，鼓励危旧住房的改造。要重点加强对经营性房地产开发项目用地供应管理，根据房地产市场供求状况，制定土地供应计划，逐步实现按计划供地。

　　加大监管力度，依法查处越权批地、利用集体土地变相搞房地产开发以及房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地等违法、违规行为。对经过批准但尚未开工建设的项目用地，各地要集中进行一次清理，依法应当收回的土地，要坚决予以收回。

　　三、充分发挥城市规划职能，规范建设用地管理，促进土地的合理使用

　　要充分发挥城市规划对房地产开发的调控和引导作用。所有列入建设用地范围的土地，必须严格按照城市规划的要求进行建设。市、县人民政府城市规划主管部门要及时将近期拟开发建设区块的规划条件向社会公开，接受社会监督。未按规划要求完成配套设施建设的住房，不得交付使用；商业银行不得提供个人住房贷款。

　　在城市建设用地范围内，土地供应必须符合城市规划。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须按照法定的规划条件，采取招标、拍卖和挂牌方式供应。其他用途土地的供地计划公布后，同一宗土地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

　　人均住房面积低于全国平均水平的城市，在审批城市总体规划时，要适当增加居住用地的比例，确保中低收入家庭住房用地的供应，切实改善居民居住条件，提高居住水平。

　　四、严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目

　　各地要贯彻落实《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号），强化房地产开发项目资本金制度和项目手册制度，加强对房地产开发建设全过程的监控。对资本金达不到规定标准、违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得审批或同意其新开工项目，防止“半拉子”工程的产生。

　　五、大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构

　　经济适用住房是解决中低收入家庭住房问题的重要举措。各地要采取切实可行的措施，进一步完善经济适用住房政策，要加强经济适用住房建设计划的管理，完善计划编制工作，提高计划的科学性和适用性。对于列入经济适用住房计划的项目，要确保各项配套优惠政策的落实。

　　要严格限制经济适用住房销售对象，控制建设标准。各地要尽快明确并公布经济适用房购买对象的收入标准和其他条件以及购房面积标准和超面积的处理办法。有关部门对购房对象要严格审核，对销售价格要严格审批并加强监督，对违规销售经济适用住房的开发企业要严肃查处，确保经济适用住房政策切实落实到符合条件的中低收入家庭。未制订相应监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以行政划拨方式提供建设用地。

　　继续鼓励工矿区和企事业单位利用自用土地，在符合城市规划和建设用地计划的前提下，组织职工集资、合作建房，多渠道、多层次解决中低收入家庭的住房问题。

　　六、加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力

　　各地要按照城镇住房制度改革的总体部署，加快推进住房分配货币化进程，切实落实住房补贴资金来源。住房补贴以财政和单位原有住房建设资金的转化为主，房价收入比在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，应尽快将其转换为对无房和住房面积未达到规定标准职工的住房补贴，并在以后年份保证补贴资金来源的稳定性。要抓紧对公有住房出售收入的清理和转化，各地区、各单位出售直管公房、自管公房收入，在按规定留足住宅共用部位、共用设施和设备维修基金以及房管所转制资金后，全部用于发放住房补贴。要进一步完善公有住房出售收入管理办法。各地要加大对前几年用公有住房出售收入发放项目贷款的清理力度，制定切实可行的计划，按期收回；对于拒不执行国家政策，挤占、挪用公有住房出售收入的，要追究有关负责人和直接责任人的责任。

　　七、充分发挥金融对房地产市场的调控作用

　　当前既要发展房地产金融，又要防范金融风险，充分发挥金融对房地产市场的调控作用。要完善个人住房贷款管理办法，规范个人贷款审查的程序和标准，推行个人住房贷款业务的标准化，逐步建立并完善个人征信系统。要严格审核房地产开发项目贷款条件，切实加强对房地产开发贷款使用的监管。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。要完善住房保险政策，合理确定保险费率，明确保险赔付责任，减轻借款人负担。要认真贯彻《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发[2002]12号），完善住房公积金管理体制和监督机制，充分发挥住房公积金支持个人购房的作用。要健全个人住房贷款担保制度，加快完善住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效地防范贷款风险。

　　八、继续加大对住房建设和消费环节不合理收费的清理力度

　　要认真落实国家已出台的各项清理收费政策，全面清理房地产开发建设和消费环节的各种不合理收费，降低开发建设成本、减轻购房人负担、支持住房消费。对于国家已明令禁止的收费项目，各地不得继续征收或变相征收，仍在继续征收或变相征收的，各地主管部门要依法严厉查处。

　　九、加强房屋拆迁管理，维护社会稳定

　　各地要认真贯彻《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号），严格按照条例规定的标准对被拆迁人进行补偿。要严格执行房屋拆迁许可制度，完善房屋拆迁补偿资金监管办法，切实保护被拆迁人的合法权益。各地房屋拆迁主管部门要加强宣传，通过细致耐心的工作，使被拆迁人了解拆迁政策，支持房屋拆迁工作。对被拆迁人意见较大的项目，要及时进行调解，防止群体上访事件的发生。

中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展计划委员会
中华人民共和国财政部
中华人民共和国国土资源部
中国人民银行
国家税务总局
二○○二年八月二十六日