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城市居民购买农村房屋案件法律精要/zsg

时间:2024-07-26 14:31:42 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9843
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【案情简介】
1994年6月16日北坞村的宝才和王复订立了房屋买卖合同,约定宝才将其自有北坞村549号三间土坯房卖与王复所有,当时价格77000元,王复购房后投资翻建成180平米的住宅。2008年市政府确定北坞村拆迁改建,宝才及家人基于拆迁补偿利益,以买卖行为无效为由诉至法院,判决还未下达时,村委会同王复订立了安置补偿协议,约定安置王复三口人两套楼房,协议订立后,王复家腾退了房屋。
事后法院判决合同无效,在王复没有反诉、宝才没有起诉的情况下,法院超范围判令宝才赔偿王复家七十二万元(两套楼房的实际价值六百多万元),这些钱王复根本买不到住房,王复提出上诉,二审维持。2010年3月宝才家人又起诉确认补偿安置协议无效,法院同样支持了何春才的主张,政府的腾退方案和这两份判决造成王复家失去住房。
【疑难问题】
2009年市政府主导北坞村腾退工程,由此引发轮回诉讼。宝才眼见拆迁利益,起诉确认合同无效,两级法院违背法理规定,超越当事人的诉辩范围,错误判决,宝才通过确认合同无效,可得到近六百万元的房产,法院在王复未主张赔偿的情况下,擅判过低赔偿,造成司法不公。
基于一方主张拆迁利益、另一方要求居住保障,二者之间发生冲突,法律该保护哪一方的利益?法理依据是什么?需要司法当审者认真考虑。
虽然国务院曾在1999年规定,禁止居民购买农村住宅,从法律上判断,这样的买卖协议目前应按无效处理,但无效的后果和责任如何划分的问题也需要司法实践中认真考虑。
【法理精要】
1、程序正义是司法的基本内涵:
从本案中查知,双方当事人均未提出赔偿诉讼的情况下,法院额外判决出卖人向买受人赔偿损失,从司法程序上看,违背了民事诉讼法无诉无判的规定。尽管双方的争议在交易后十八年才发生,但司法审判的依旧是十八年前的合同事实,并非争议发生时的情况,进入诉讼后考虑的只能是诚信原则及信赖利益的损失情况。
参照北京市二中法院对画家村宋庄李玉兰案件的裁判要旨“考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。对于李玉兰信赖利益损失的赔偿,考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素,参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求,理由正当,证据充分,本院对其合理部分予以支持”。
本案中法院未经当事人主张,超越诉讼范围,无诉裁判出卖人赔偿买受人七十二万,买受人提出上诉后,二审以损失过高为由不予支持。出卖人因合同无效获得六百万元的房产,买受人另案以信赖利益起诉追加赔偿,法院不给立案,现实利益难有保障,很有可能沦为无家可归者。
2、诚实信用原则及利益衡平原则在本案中的适用:
从合同法理的角度而言,合同一方的抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信用原则,在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。
诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面:第一,根据诚实信用原则,如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时,法律应当进行调整,使利益平衡得以恢复,由此维持一定的社会经济秩序。第二,诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益,并建立密切的协作关系。第三,诚实信用原则允许当事人行使抗辩权,但不得滥用这项权利。
因此,在司法实践中,判断诉由是否基予正当理由,主要通过审查合同行为是否基于诚实信用原则而作出判断。从另外的一个层面上讲,实质也涉及到司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时,必须考虑法律到底要保护什么价值?这个价值与其他价值是否冲突?有什么样的冲突?那个价值更为重要?更重要的才能获得法律的支持与保护,只有这样,法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观形式凸现,才能得出合理的、可接受的、社会正义效果的、符合公平的结果。
3、规范土地管理不可牺牲基本生存保障:
居民购买农村房屋,基于居住和生存保障,居住权得到保护属于人权范畴,系人类生存生活的物质基础,尽管允许出卖人对买卖协议提起无效之诉,但买受人的居住权与通过宣告合同无效的方式规范农村土地交易行为,两者的轻重显而易见,动辄以居民购卖农村房屋行为违法无效来支持出卖人的主张,势必造成合同诚信危机及买受人的居住丧失,其后果将使人的基本权利受损,影响社会秩序的稳定,因此,在处理此类案件时,完全可以只宣告合同无效而不支持出卖人对返还利益的主张。
买卖行为发生时,关于城镇居民购买农村房屋的政策和法律不明确,冰冻三尺非一日之寒,造成当年村宅转让,自然有政府监管乏力的问题;十八年后,出卖人起诉确认合同无效,也是基于政府拆迁,如果没有拆迁腾退,买受人依旧居住有保障。政府旧村改造带给村民利好的同时,也应当对出现的问题预以解决。
出卖人为增值利益诉求合同无效,合同无效后,将获得更多额外利益,并非自食其力的投劳投资所得,仅仅是政策原因就可满足损人利已的效果,相比之下,买受人只为居住保障,符合法律规定,应受法律支持。否则,同一合同被判无效,合同中的两方当事人获利有着天地之别,无效给出卖人带来的是百万元的两套楼房,给买受人造成的有可能是流浪街头,虽然说在法律上可以确认合同无效,但基于“任何人不得从自己的过错中得到好处”这一古老原则,司法不应当鼓励失信者。

广西壮族自治区民用运力国防动员办法

广西壮族自治区人民政府


广西壮族自治区民用运力国防动员办法

广西壮族自治区人民政府令

第72号

  《广西壮族自治区民用运力国防动员办法》已经2011年12月5日自治区十一届人民政府第96次常务会议审议通过,现予发布,自2012年3月1日起施行。



                        自治区主席 马 飚
                      二○一一年十二月二十三日



广西壮族自治区民用运力国防动员办法



  第一条 为了保证及时有效地组织和实施民用运力国防动员,根据国务院、中央军事委员会《民用运力国防动员条例》,结合本自治区实际,制定本办法。

  第二条 一切拥有或者管理民用运力的单位和个人应当服从民用运力国防动员需要,依法履行民用运力国防动员义务。

  因履行民用运力国防动员义务而遭受直接财产损失、人员伤亡的,依法享有获得补偿、抚恤的权利。

  第三条 县级以上国防动员机构负责组织领导本行政区域的民用运力国防动员工作。

  县级以上人民政府应当加强民用运力国防动员准备工作,增强动员潜力,组织和督促有关部门依法履行职责,保障民用运力国防动员工作顺利进行。

  第四条 各级国民经济动员机构、人民武装动员机构和县级以上人民政府交通运输管理、公安交通管理以及其他有关部门,应当按照各自职责做好民用运力国防动员工作。

  县级以上人民政府国防交通主管机构负责组织实施本行政区域的民用运力国防动员工作。

  第五条 县级以上人民政府国防交通主管机构负责民用运力国防动员调查统计,根据需要可以要求有关部门和单位提供特定的数据或者资料。

  县级以上人民政府交通运输管理、公安交通管理以及其他有关部门,应当按照民用运力国防动员的统计要求,于每年1月31日前,将上一年度民用运力登记的有关资料和情况报送同级国防交通主管机构。

  国防交通主管机构应当将民用运力调查统计情况逐级上报,同时向军队有关部门通报。

  第六条 县级以上人民政府国防交通主管机构应当建立民用运力国防动员数据库,对铁路运力、公路运力、水路运力、民航运力以及加油站、场站、维修厂(站、点)等有关情况进行分类整理,登记造册。数据库应当根据情况变化及时更新。

  第七条 县级以上人民政府国防交通主管机构应当选择符合民用运力国防动员需求的单位,确定为民用运力国防动员联系单位,建立民用运力国防动员保障机制。

  人民武装动员机构应当会同国防交通主管机构和军队负责军事交通运输工作的部门,根据民用运力国防动员准备要求,结合预征民用运力担负的运输生产任务,组织民用运力国防动员联系单位进行必要的军事训练和专业技术训练。

  第八条 自治区民用运力国防动员预案,由自治区人民政府国防交通主管机构根据军区民用运力国防动员预案,会同自治区人民政府有关部门和同级军事机关拟订,报自治区国防动员机构批准,并报军区国防交通主管机构备案。

  第九条 民用运力国防动员预案应当包括以下内容:

  (一)民用运力国防动员任务;

  (二)民用运力国防动员组织指挥机构的组建以及职责分工;

  (三)民用运力国防动员的实施程序和要求;

  (四)民用运力国防动员保障措施;

  (五)其他相关事项。

  第十条 县级以上人民政府国防交通主管机构应当会同人民武装动员机构,按照上级民用运力国防动员征用需求确定预征民用运力,并向拥有或者管理民用运力的单位和个人发书面预征通知。

  第十一条 被确定为民用运力国防动员预征的单位和个人,应当按照要求做好预征民用运力的组织、技术保障等准备工作。

  有下列情形之一的,应当在情形发生之日起15日内向发预征通知的国防交通主管机构报告:

  (一)预征运载工具更新、改造、出租、转让或者报废;

  (二)预征运载工具离开本行政区域30日以上;

  (三)预征运载工具操作人员变更;

  (四)向预征机关提供的联系方式变更。

  第十二条 国防交通主管机构接到国防动员机构下达的民用运力国防动员决定或者通知后,应当立即贯彻执行。需要实施民用运力国防动员征用的,会同同级人民武装动员机构做出征用计划方案并组织实施。

  第十三条 需要征用民用运力的,由县级以上人民政府国防交通主管机构会同人民武装动员机构通知被征民用运力的单位和个人,明确其被征民用运载工具及相关设备的类型、数量和操作、保障人员,以及民用运力集结的时间、地点和方式。

  第十四条 军区级以上单位批准的军事训练、演习,需要征用民用运力的,由县级以上人民政府国防交通主管机构根据民用运力国防动员预案组织实施。

  军事训练、演习征用民用运力依法实行租用方式,由组织军事训练、演习的单位与被征民用运力的单位和个人签订租用合同。

  第十五条 拥有或者管理民用运力的单位和个人接到征用通知后,应当做好相关准备工作,并在规定时间内到达指定的集结地点;确因特殊原因不能在规定时间内到达集结地点的,应当报告人民武装动员机构,人民武装动员机构可以与使用单位商定报到时间和地点,并立即通知被征民用运力的单位和个人按照新的指令执行。

  第十六条 被征民用运力交付使用单位时,应当有交接清单。交接清单列明运力编组名册、运载工具及相关设备类型、数量等,由使用单位、被征用单位和个人、国防交通主管机构三方代表签字认可。

  第十七条 被征民用运载工具及相关设备需要加装改造的,由国民经济动员机构会同国防交通主管机构和使用单位组织实施。

  承担民用运载工具及相关设备加装改造任务的单位和个人,应当严格按照国家安全技术标准和国防要求进行加装改造,保证按期交付使用。

  第十八条 实施民用运力国防动员,需要使用港口、码头、机场、车站、货运场站、物流中心等设施的,由国防交通主管机构提出使用要求,设施的所有者或者管理者应当予以配合、支持。

  第十九条 铁路、公路、水运、民航管理部门应当保障民用运力在执行民用运力国防动员任务时优先运输。

  执行民用运力国防动员任务的车辆在执行民用运力国防动员任务期间,持有自治区国防交通主管机构制发的专用通行标志的,在本自治区行政区域内免收车辆通行费,优先通行。

  民用运力国防动员任务完成后,国防交通主管机构应当及时收回制发的专用通行标志。

  第二十条 民用运力国防动员任务完成后15日内,民用运力使用单位、被征用单位和个人、国防交通主管机构应当共同查验被征民用运载工具及相关设备的损失、损坏情况以及操作、保障人员的伤亡情况,列明查验清单,由使用单位、被征用单位和个人、国防交通主管机构三方代表签字认可。

  第二十一条 县级以上人民政府负责民用运力国防动员的补偿,补偿工作由同级国防交通主管机构具体组织实施。

  第二十二条 拥有或者管理民用运力的单位和个人,因履行民用运力国防动员义务造成下列直接财产损失的,县级以上人民政府应当按照国家规定的标准给予补偿:

  (一)民用运载工具及相关设备和港口、码头、机场、车站等设施的灭失、损坏、折旧;

  (二)民用运载工具及相关设备和港口、码头、机场、车站等设施的操作、保障人员的工资或者津贴;

  (三)经加装改造的民用运载工具及相关设备不能恢复原有功能;

  (四)应当给予合理补偿的其他直接财产损失。

  第二十三条 拥有或者管理民用运力的单位和个人申报民用运力国防动员补偿的,凭使用单位、被征用单位和个人、国防交通主管机构三方代表签字认可的查验清单,向当地的国防交通主管机构申报补偿。

  国防交通主管机构应当自收到补偿申报之日起10个工作日内提出补偿意见并送同级财政部门审核,财政部门应当在收到补偿意见之日起20个工作日内完成审核,并将补偿金拨付给国防交通主管机构,由国防交通主管机构将补偿金发给申报人。

  第二十四条 军事训练、演习征用民用运力的补偿费用,按照租用方式计价结算。有政府定价的,按政府定价计费;没有政府定价的,由租用双方按照当地当时的市场价协商确定。

  第二十五条 因履行民用运力国防动员义务伤亡的,其抚恤优待的办法和标准,依照国家和自治区有关抚恤优待规定执行。

  第二十六条 县级以上人民政府应当将本级民用运力国防动员所需费用列入财政预算。

  民用运力国防动员准备所需费用,由县级以上人民政府国防交通主管机构,根据本年度民用运力国防动员工作任务编制预算申请,由同级财政部门审核后报本级人民政府批准。

  民用运力国防动员实施所需费用,按照国家在战时及平时特殊情况下有关国防动员经费保障办法执行。

  第二十七条 县级以上人民政府交通运输管理部门、公安交通管理部门和其他有关部门违反本办法规定,不按照要求报送或者迟延报送上一年度民用运力登记的有关资料和情况的,由本级人民政府责令限期改正;逾期不改正的,依法追究行政责任。

  违反本办法规定的其他行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。

  第二十八条 本办法自2012年3月1日起施行。
  








 





 

关于贯彻实施《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》的通知

住房和城乡建设部


关于贯彻实施《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》的通知

建质[2010]159号


各省、自治区住房和城乡建设厅,直辖市建委(建交委、规委),新疆生产建设兵团建设局:

  《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》(住房和城乡建设部令第5号,以下简称《规定》)已于2010年9月1日起正式施行。为全面贯彻实施《规定》,进一步加强房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理工作,现就有关事项通知如下:

  一、充分认识贯彻实施《规定》的重要意义

  工程质量监督制度是我国工程质量管理方面的一项基本制度,是政府对工程质量实施监管的主要手段,对督促工程参建各方认真执行有关法律法规和工程建设强制性标准、确保我国工程质量具有重要作用。《规定》是规范工程质量监督工作的重要部门规章。贯彻实施好《规定》,是新形势下加强和改进工程质量监督工作的迫切需要,是加强工程质量管理制度建设和完善工程质量管理体系的重要举措,是推动我国工程质量水平不断提高和促进工程建设又好又快发展的重要保障,是当前工程质量监督系统的一项重要任务。各级建设主管部门要从全面落实科学发展观和保障民生的高度,充分认识贯彻实施《规定》的重要意义,把这项工作放到突出位置抓紧抓好。

  二、认真组织开展学习培训和宣传工作

  各级建设主管部门要高度重视《规定》的学习培训和宣传工作,积极营造浓厚的宣传贯彻氛围。要抓好住房城乡建设系统工作人员特别是工程质量监督人员的学习培训,通过宣传贯彻会、专题讲座、集中研讨、培训班等多种形式,使每一位干部职工都能系统学习《规定》内容,深刻领会并准确把握各项规定的精神实质,增强贯彻落实的自觉性和主动性,提高依法行政能力和水平。要统筹策划,充分利用电视、报刊、杂志、网络等媒体,广泛深入宣传《规定》,积极扩大其社会影响力。要切实提高宣传工作的针对性,增强广大群众以及社会各界对工程质量监督工作的理解和支持,为推动工程质量监督工作的发展营造良好的社会氛围。

  三、抓紧完善相关配套制度和政策

  各级建设主管部门要抓紧完善相关配套制度和政策,确保《规定》的顺利贯彻执行。省级住房城乡建设主管部门要结合本地实际尽快制定出台具体实施办法,进一步细化工程质量监督工作的内容、程序以及监督机构和人员的考核管理等规定,增强《规定》可操作性。各地要依法对本地区现行的工程质量监督管理有关文件进行一次全面清理,凡是与《规定》要求不一致的,要及时予以修订或废止。要加强调查研究,认真总结工作实践中积累的有益经验,在做好《规定》贯彻落实工作的同时,不断探索创新,深化改革,完善制度,共同推动工程质量监督工作的持续健康发展。

  四、全面加强和改进工程质量监督工作

  各级建设主管部门要认真贯彻《规定》要求,全面加强和改进工程质量监督工作,不断提高监督工作水平。要严格执行《规定》的工程质量监督内容和程序,加快建立健全以抽查为主要方式、以行政执法为基本特征的工程质量监督模式,切实加大监督执法力度,增强监督工作的权威性和威慑力。要积极推行差别化监管,根据工程类别、重要性及工程参与单位的业绩、信誉、质量保证能力等情况实施分类监督,着力增强监督工作的针对性和有效性,提高监督效能。要大力加强工程质量不良记录管理,加快建立本地区工程质量信用档案,认真执行在建筑物明显部位设置永久性标牌、及时公布工程质量问题及整改情况等规定,强化对违法违规行为的信用惩戒,充分发挥市场机制的约束作用。

  五、进一步强化工程质量监督队伍建设

  各级建设主管部门要进一步强化工程质量监督队伍建设,为做好工程质量监督工作提供有效的组织保障。要按照履行行政执法职责的要求,积极稳妥推进工程质量监督机构编制定位和经费保障工作,特别是仍没有落实工作经费的地区,要主动加强与同级编制、财政部门的沟通,抓紧解决财政保障工作经费的问题。要严格执行关于工程质量监督机构及人员条件的规定,加强考核管理,确保队伍基本素质。要大力加强工程质量监督人员的业务培训和作风建设,不断提高队伍的执法能力和水平。要逐步健全工程质量监督责任追究制度,规范和强化责任追究,增强监督人员的责任意识和法制意识,确保严格依法履行监督职责。

     自本通知发布之日起,《工程质量监督工作导则》(建质[2003]162号)同时废止。
               中华人民共和国住房和城乡建设部
               二〇一〇年九月三十日