业主能否自行筹备成立业主大会？

浙江民禾律师事务所 胡杰丰


据广州日报道，3月16日晚，地处惠州惠城区麦地路某住宅小区的15名业主大会筹备组成员正在该小区S22栋开会，商量召开全体业主大会的事宜。晚8时30分左右，该小区保安队3名保安和一便衣男子闯入会场，以“非法集会”为由要求各业主立即解散会议。筹备组组长彭老伯争辩了几句，便被他们4人拉到门口痛殴，致使其头皮开裂、右腿股骨骨折，当晚被送往惠州市中心人民医院救治。据估算，彭老伯的治疗费用需要数万元。
据记者调查，该小区自10年前交付，现有业主1700多户，由于业主们认为物业管理公司不称职，为了保护自己的权益，业主们于去年成立了业主大会筹备组，今年3月13日贴出公告，准备召开业主大会决定物业管理公司的去留。但是业主们筹备召开业主大会的行动一直受到物业管理公司的干扰和限制，小区管理处保安人员多次抢走业主登记表、撕掉业主大会筹备组的公告，直至3月16日保安闯入会场、殴打业主。据悉，这次事件是惠州市近年来发生的最严重的小区物业管理公司与业主间的冲突事件，当地派出所已成立专案组调查此案。
笔者没有对报道进行调查、核实，也没能取得经过法院、公安机关等有关部门确认的正式说法，无法对其中所涉及的事实部分进行论断式法理分析。但是报道反映了当前物业管理行业普遍关注的两个问题：业主自行召集的业主会议是否为非法集会？业主能否自行筹备成立业主大会？由于我国还没有相关法律法规对这两个问题作出明确规定，业主和物业管理公司又常常对此存在不同理解，并由此导致纠纷，因此笔者就报道所涉及的这两个问题谈谈自己的观点。

一、业主召集业主会议是否为非法集会
我国《宪法》第35条规定：“中华人民共和国公民有言论、出版、集会、结社、游行、
示威的自由”，可见，集会自由是宪法赋予公民的一项基本权利，任何机关、团体、单位和个人都不得随意剥夺公民的这一基本权利。为了保障公民依法行使集会、游行、示威的权利，维护社会安定和公共秩序，我国又专门制订了《集会游行示威法》，根据我国《集会游行示威法》的规定，集会是指聚集于露天公共场所，发表意见、表达意愿的活动。而《集会游行示威法实施条例》进一步界定了露天公共场所的含义，明确规定“露天公共场所是指公众可以自由出入或者凭票可以进入的室外公共场所，不包括机关、团体、企业事业组织管理的内部露天场所”。公民在露天公共场所举行集会，必须依法向主管机关——公安机关提出申请并获得许可，否则为非法集会。
如果业主在不属于露天公共场所的其他地点召开会议（如报道中业主大会筹备组在小区内业主所有的S22栋召开会议），就不需要经过有关部门的批准，也未违反有关法律法规，不存在“非法集会”的问题。退一步说，即便属于“非法集会”，物业管理公司也只能及时报告公安部门，由公安部门来负责处理，保安自身没有任何管理、驱散“非法集会”的权力。相反，如果保安没有经过业主同意，也未依法取得有关部门的批准，就擅自闯入业主家中解散所谓的“非法集会”，则严重侵害了业主的人身权，违反了有关法律的规定。我国《宪法》39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”《刑法》第245条规定：“非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。”《治安管理处罚条例》第22条也规定：“有下列侵犯他人人身权利行为之一，尚不够刑事处罚的，处十五日以下拘留、二百元以下罚款或者警告：……（二）非法限制他人人身自由或者非法侵入他人住宅的；……”由此可见，公民的住宅受到法律严格保护，物业管理公司或者保安不得非法侵害业主的这种法定权利。

二、业主能否自行筹备成立业主大会
业主大会是业主依法行使物业所有权、实现业主自治的一种形式，其基础是业主对物业所享有的建筑物区分所有权。在业主大会成立过程中，容易产生纠纷的环节是首次业主大会召集权的行使主体问题，也即谁有权筹备成立业主大会的问题。
建设部颁布的《业主大会规程》第5条规定：“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。”这一规定对于刚交付的物业可能是适用的，但是现在有很多物业已经交付了多年但一直没有成立业主大会，而建设单位可能早已解散或者倒闭，不可能有代表来参加业主大会筹备组。如果出现这种情况，是不是业主大会就永远不用成立了？
按照一般常理，在某一组织成立后，该组织筹备组的成员应成为其核心成员（最起码也是正式成员）。我国《物业管理条例》规定业主大会是由全体业主组成的业主组织，建设单位不是业主（尚未出售的物业除外），也就无权参加业主大会，由无权参加业主大会的建设单位负责筹备业主大会，既不符合常理，也不符合《物业管理条例》的立法目的，更不符合业主自治的实际需要。
筹备、召开业主大会是业主基于物业所有权而享有的一种私权利，根据私权领域“法律不禁止即为容许”的精神，业主自行筹备、召开业主大会并不违反有关法律法规的禁止性规定，属于合法的行为。同时，《物业管理条例》规定“业主有权提议召开业主大会会议”，业主大会会议当然也包括业主大会的筹备会议和成立会议。因此，笔者认为，只要具备业主大会的成立条件，业主可以自行筹备成立业主大会。

论文原载于《现代物业》2004年第4期（原文使用笔名陈宇）


中共中央


中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则(试行)
(1997年3月28日)


执政党的党风关系党的生死存亡。党员领导干部廉洁从政是新时期从严治党、端正党风的重要前提，是贯彻落实党的路线、方针、政策，促进改革开放和经济建设，维护政治、社会稳定的重要保证。保证党员领导干部廉洁从政，要立足于教育，着眼于防范，筑起思想道德防线。党员领导干部必须在党员和人民群众中发挥表率作用，自重、自省、自警、自励；必须坚定共产主义信念，身体力行共产主义道德；必须清正廉洁，艰苦奋斗，全心全意为人民服务。

为进一步促进党员领导干部廉洁从政，根据《中国共产党章程》，结合近几年中央作出的领导干部廉洁自律的若干规定，制定《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则（试行）》。



第一章 廉洁从政行为规范


第一条 党员领导干部要廉洁奉公，忠于职守。禁止利用职权和职务上的影响谋取不正当利益。不准有下列行为：

（一）索取管理、服务对象的钱物；

（二）接受可能影响公正执行公务的礼物馈赠和宴请；

（三）在公务活动中接受礼金和各种有价证券；

（四）接受下属单位和其他企业、事业单位或者个人赠送的信用卡及其他支付凭证；

（五）以虚报、谎报等手段获取荣誉、职称及其他利益；

（六）用公款公物操办婚丧喜庆事宜和借机敛财。

第二条 党员领导干部要严防商品交换原则侵入党的政治生活和国家机关的政务活动。禁止私自从事营利活动。不准有下列行为：

（一）个人经商、办企业；

（二）违反规定在经济实体中兼职或者兼职取酬，以及从事有偿中介活动；

（三）违反规定买卖股票；

（四）个人在国（境）外注册公司或者投资入股。

第三条 党员领导干部要遵守公共财物管理和使用的规定。禁止假公济私、化公为私。不准有下列行为：

（一）用公款报销或者用本单位的信用卡支付应由个人负担的费用；

（二）借用公款逾期不还；

（三）公费出国（境）旅游或者变相出国（境）旅游；

（四）用公款参与高消费娱乐活动和获取各种形式的俱乐部会员资格；

（五）以个人名义存储公款。

第四条 党员领导干部要遵守组织人事纪律，严格按照干部选拔任用工作的制度办事。禁止借选拔任用干部之机谋取私利。不准有下列行为：

（一）采取不正当手段为本人谋取职位；

（二）泄露酝酿讨论干部任免的情况；

（三）在工作调动、机构变动时，突击提拔干部，或者在调离后干预原地区、原单位的干部选拔任用；

（四）在干部考察工作中隐瞒或者歪曲事实真相；

（五）在干部选拔任用工作中封官许愿，打击报复，营私舞弊。

第五条 党员领导干部对涉及与配偶、子女、其他亲友及身边工作人员有利害关系的事项，应当奉公守法。禁止利用职权和职务上的影响为亲友及身边工作人员谋取利益。不准有下列行为：

（一）要求或者指使提拔配偶、子女、其他亲友及身边工作人员；

（二）用公款支付配偶、子女及其他亲友学习、培训的费用；

（三）为配偶、子女及其他亲友出国（境）旅游、探亲、留学向国（境）外个人或者组织索取资助；

（四）妨碍涉及配偶、子女、其他亲友及身边工作人员案件的调查处理；

（五）为配偶、子女及其他亲友经商、办企业提供便利和优惠条件。

省（部）级以上领导干部的配偶、子女及其配偶，不准在该领导干部管辖的地区及管辖的业务范围个人经商办企业和在外商独资企业任职。

第六条 党员领导干部要艰苦奋斗，勤俭节约。禁止讲排场、比阔气、挥霍公款、铺张浪费。不准有下列行为：

（一）在国内公务活动中接受超过规定标准的接待；

（二）违反规定用公款装修、购买住房；

（三）擅自用公款包租或者占用客房供个人使用；

（四）违反规定配备、使用小汽车；

（五）擅自用公款配备、使用通信工具。


第二章 实施与监督


第七条 各级党委（党组）负责本准则的贯彻实施。党员领导干部要以身作则，模范遵守本准则，同时抓好主管地区、部门和单位的贯彻实施。

党的纪律检查机关协助同级党委（党组）抓好本准则的落实，并负责对实施情况进行监督检查。

第八条 贯彻实施本准则，要发挥民主党派、人民团体、人民群众和新闻舆论的监督作用。

第九条 党员领导干部参加民主生活会，要对照本准则进行检查，认真开展批评和自我批评。

第十条 党员领导干部组织实施和执行本准则的情况，应列入干部考核的重要内容，考核结果作为对其任免、奖惩的重要依据。

第十一条 党员领导干部违反本准则的，依照有关规定给予批评教育、组织处理或者纪律处分。


第三章 附则


第十二条 本准则适用于党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关中县（处）级以上党员领导干部；人民团体、事业单位中相当于县（处）级以上党员领导干部；国有大型、特大型企业中层以上党员领导干部，国有中型企业党员领导干部，实行公司制的大中型企业中由国有股权代表出任或者由国有投资主体委派（包括招聘）的党员领导干部、选举产生并经主管部门批准的党员领导干部、企业党组织的领导干部。

县（市）直属机关的科级党员领导干部，乡（镇）党员领导干部，基层站所的党员负责人参照执行本准则。

第十三条 本准则由中共中央纪律检查委员会负责解释。

第十四条 本准则自发布之日起施行。