最高人民法院


最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知

法发〔2009〕42号


各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

　　现将《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》印发给你们，请结合当地实际，认真贯彻落实。

二○○九年七月九日

　　当前，稳定房地产市场，保障房地产业的健康发展，是党和国家应对国际金融危机影响，促进经济平稳较快发展的重大决策部署。充分发挥人民法院的审判职能作用，切实做好房地产纠纷案件审判工作，是人民法院为大局服务、为人民司法的必然要求。各级人民法院要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义，准确把握宏观经济形势发生的客观变化，在法律和国家政策规定框架内，适用原则性和灵活性相统一的方法，妥善审理房地产案件，为国家“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力的司法保障。现就做好房地产纠纷案件的审判工作，提出如下指导意见。

　　一、切实依法维护国有土地使用权出让市场。要依照物权法、合同法、城市房地产管理法等法律及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，尽可能维持土地使用权出让合同效力，依法保护守约方的合法权益，促进土地使用权出让市场的平稳发展。

　　二、切实依法维护国有土地使用权转让市场。要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转。

　　三、切实依法保护国家投资基础设施建设拉大内需政策的落实。要依照法律规定，结合国家政策，妥善审理好涉及国家重大工程、重点项目的建设工程施工合同纠纷案件；要慎用财产保全措施，尽可能加快案件审理进度，发挥财产效益，为重点工程按期完工提供司法保障。

　　四、加大对招标投标法的贯彻力度。要依照招标投标法和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，准确把握“黑白合同”的认定标准，依法维护中标合同的实质性内容；对案件审理中发现的带有普遍性的违反招标投标法等法律、行政法规和司法解释规定的问题，要及时与建设行政管理部门沟通、协商，共同研究提出从源头上根治的工作方案，切实维护建筑市场秩序。

　　五、妥善处理因发包人资金困难产生的发包人拖欠工程款、承包人拖欠劳务分包人工程款等连锁纠纷案件。要统筹协调各方当事人的利益，加大案件调解力度，力争通过案件审判盘活现有的存量资金，实现当事人双赢、多赢的结果。调解不成的，要综合考虑连锁案件的整体情况，根据当事人的偿付能力和对方的资金需求，确定还款期限、还款方式，最大限度避免连锁案件引发群体事件影响社会稳定。

　　六、妥善处理非法转包、违法分包、肢解发包、不具备法定资质的实际施工人借用资质承揽工程等违法行为，以保证工程质量。对规避标准化法关于国家强制性标准的规定，降低建材标号，擅自缩减施工流程，降低工程质量标准等危及建筑产品安全的行为，要按照法律规定和合同约定严格予以处理；构成犯罪的，交由有关部门依法追究责任人的刑事责任。

　　七、妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。要依照法律和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，妥善处理房屋销售广告纠纷，认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷，制裁恶意违约行为，保护购房人利益；对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。对矛盾有可能激化的敏感案件和群体性案件，要及时向当地党委汇报，与政府主管部门沟通情况，力争将不稳定因素化解在萌芽状态。

　　八、妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件，维护房地产金融体系安全。在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中，要依法保护银行的合法权益；对涉嫌利用虚假房地产交易套取银行信贷资金等违法犯罪活动的，要及时向侦查机关提供线索；对案件中出现的新情况、新问题及时与房地产主管部门、银行业进行沟通，依法支持金融监管机构有效行使管理职能，防范房地产金融体系风险。

　　九、妥善处理拖欠租金引发的房屋租赁合同纠纷案件。在处理小型企业租赁他人厂房、仓库等经营性用房的案件时，如果承租人因资金短缺临时拖欠租金，但企业仍处于正常生产经营状态的，要从维护企业的生存发展入手，加大调解力度，尽可能促成合同继续履行。

　　十、妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件。房地产案件的审判涉及到房地产企业和广大人民群众的切身利益，要从保障企业合法权益，保障人民群众居住权益的角度，切实贯彻“调解优先、调判结合”原则，大力加强诉讼调解工作；要借助行政调解、人民调解力量，多种途径、多种方式化解纠纷，维护稳定，切实防止房地产纠纷转变为群体性行为。

　　十一、加强对当前形势下房地产业审判工作新情况、新问题的进一步研究。房地产业在国民经济中的重要作用，决定了国际金融危机对房地产业的影响是深远的，要加强对房地产案件审判的前瞻性研究，密切关注国内外经济形势变化可能引发的房地产纠纷案件，对案件审判中出现的新情况、新问题及时提出应对的司法政策；要及时总结审判经验，有效提高解决疑难复杂问题的能力，为房地产业的健康、持续发展提供可靠的司法保证。

2005年6月《最高人民法院关于审理抢劫、抢夺刑事案件适用法律若干问题的意见》（法发〔2005〕8号）中，明确将抢劫赌资赌债犯罪行为的性质与行为人的主观认识相联系，确立了一般人员与赌博参与人员抢劫赌资赌债犯罪区别对待的处罚原则：对于被告人抢劫赌资赌债等特定财物的行为认定为抢劫犯罪——这是这类案件处罚的一般规定；对于赌博参与人员以其所输赌资或所赢赌债为对象的抢劫行为一般不以抢劫罪定罪处罚，构成其他犯罪的，依照刑法的相关规定处罚——这是这类案件处罚的例外规定。但对于“不以抢劫罪定罪处罚”的情形究竟应如何定罪，司法解释没有明确说明，故有进一步探讨的必要。


赌博参与人员实际占有赌资，但其占有的来源并不合法，缺乏法律根据，赌资与其原所有权人（参与赌博的另一方）仍然存在某种联系，当然这种联系不是法律意义上的联系，而是一般民众观念认识上的联系，大部分被告人均认为所抢劫的赌资赌债是应属于其个人所有的财产。因此，在认定赌博参与人员抢劫其所输赌资或所赢赌债的行为时，应当根据案件的具体情况来认定，必须考虑到被告人的特定身份，犯罪对象直接针对被告人所输赌资或所赢赌债，被告人主观上对于该类财产性质的认识不同于抢劫罪中对于“他人财物”的认识，被告人行为的危害性主要集中于特定的赌博参与人员之间等因素。故基于该类案件中被告人主观故意的内容与非法占有“他人财物”明显不同，对于赌博参与人员抢劫其所输赌资或所赢赌债的行为，一般不应当认定为抢劫罪，即对于该类犯罪中抢劫特定财物的侵犯财产权益的行为一般不给予单独的刑法评价，而将评价的重点放在对公民人身权利的侵害上。因此，此类犯罪一般不应考虑侵犯财产类罪名，应在其他章节中寻找恰当的罪名，而且一般情况下所适用的罪名的刑罚幅度应当低于抢劫罪的量刑幅度。


根据上述分析思路，在对赌博参与人员抢劫其所输赌资或所赢赌债犯罪案件的不同情形进行类型化分析，并遵循罪责刑相适应基本原则，综合评价被告人的主观故意和客观社会危害性的基础上，可划分以下情形分别处理：


一、存在非法拘禁他人或者以其他方法非法剥夺他人人身自由情形的，应当定非法拘禁罪。《最高人民法院关于对为索取法律不予保护的债务非法拘禁他人行为如何定罪问题的解释》（法释〔2000〕19号）中规定，行为人为索取高利贷、赌债等法律不予保护的债务，非法扣押、拘禁他人的，依照刑法第二百三十八条的规定定罪处罚。尽管该解释中仅规定了行为人为索取赌债而非法拘禁的情形，但对于行为人为索取赌资而非法拘禁的情形也应定非法拘禁罪。如上所述，所输赌资或所赢赌债作为犯罪对象，在刑法评价上的意义在于对该类犯罪应当将赌博参与人员的犯罪行为与一般人员的抢劫行为区别对待，对特定主体抢劫特定财物的侵财行为一般不单独处罚，重点考察侵犯公民人身权利犯罪，而犯罪对象究竟是所输赌资还是所赢赌债，并不是侵犯公民人身权利犯罪的构成要件，不影响案件的定罪量刑。因此，赌博参与人员抢劫其所输赌资或所赢赌债的案件，如果在过程中存在非法扣押、拘禁他人的情形，应当以非法拘禁罪定罪处罚。对于构成非法拘禁的认定标准可以参考《最高人民检察院直接受理立案侦查案件立案标准的规定（试行）》第三条的规定，非法拘禁持续时间超过24小时的；3次以上非法拘禁他人，或者一次非法拘禁3人以上的；非法拘禁他人，并实施捆绑、殴打、侮辱等行为的；非法拘禁，致人伤残、死亡、精神失常的。


二、不存在非法拘禁他人或者以其他方法非法剥夺他人人身自由情形的，应当根据被告人使用暴力情况和造成被害人伤害程度区别对待。法发〔2005〕8号司法解释中规定，行为人为索取债务，使用暴力、暴力威胁等手段的，一般不以抢劫罪定罪处罚。构成故意伤害等其他犯罪的，依照刑法第二百三十四条等规定处罚。因此，被告人使用暴力故意伤害他人身体，造成被害人轻伤以上损害的，应定故意伤害罪；被告人使用暴力给被害人造成轻微伤损害的，应按照治安管理处罚法的相关规定处理；被告人没有使用暴力的，对于其抢劫所输赌资或所赢赌债的行为不追究刑事责任，如果被告人的赌博行为构成赌博罪的，应当以赌博罪定罪处罚。


（作者单位：辽宁省沈阳市中级人民法院）