湖北省荆州市人民政府


荆州市中心城区商品房预售资金监管办法(荆州市人民政府令第92号)



《荆州市中心城区商品房预售资金监管办法》已经2011年9月13日市人民政府常务会议审议通过,现予公布,自

公布之日起施行。

市长 李建明

二〇一一年十月八日

荆州市中心城区商品房预售资金监管办法

第一章 总则

第一条 为维护房地产交易秩序,规范商品房预售资金的监督管理,维护商品房交易双方合法权益,防范交易风险,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、建设部《城市商品房预售管理办法》及国务院、省政府的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 凡本市中心城区范围内(含经济开发区)申请预售许可的商品房、经济适用住房项目,其预售资金收存与使用的监督管理(以下称预售资金监管),适用本办法。

第三条 预售资金的监督管理遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则;实行政府监控和银行专户管理相结合的监管方式。

第四条 市房产行政主管部门(以下称监管部门)负责全市预售资金监管工作的管理与指导;下设的房产信息和交易资金监管中心(以下称监管机构)具体负责中心城区预售资金监管的日常工作。

受监管部门委托从事预售资金监管相关业务的商业银行是预售资金监管的专户银行(以下称专户银行),具体承办预售资金监管专户的管理工作。

第五条 监管部门应与专户银行签订预售资金监管合作协议,明确双方的权利和法律责任,并建立统一的房地产交易资金网络监管系统,实现有关信息的即时传递与数据交换,对预售资金进行即时全程监管。

专户银行应当按照监管规定和有关内部管理制度配合做好相关工作。

第二章 一般规定

第六条 本办法所称商品房预售资金(以下称预售资金),是指房地产开发企业将其开发的商品房(经济适用住房)在竣工验收备案前出售,由购房人按预售合同约定支付的定金、预付款、房价款(含按揭贷款)、保证金等。

第七条 预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户(以下称监管专户),并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。

商品房预售资金监管期限,一般自项目核发商品房预售许可证开始,至项目完成初始登记后止。

第八条 房地产开发企业在申请商品房预售许可前,必须在指定的监管专户内,以预售项目为单位开立监管分户账(以下称监管账户),并与监管部门、专户银行签订《商品房预售资金监管协议》。

一个预售许可证对应一个预售资金监管账户。

项目预售过程中,原则上不得变更监管账户;确因建设项目需要变更的,经监管部门确认后,方可变更。变更后应重新签订监管协议,将原监管账户的结余资金转入新监管账户,原监管协议终止。

第九条 房地产开发企业签订《商品房预售资金监管协议》时,应当提供以下资料:

(一)监管项目工程预算清册(预算书);

(二)监管项目的工程形象进度表;

(三)监管项目各阶段资金使用计划(用款计划);

(四)监管部门要求的其他资料。

项目工程预算清册应根据项目所需的建筑安装、材料设备、配套建设和代征代建等费用概算;

建设工程形象进度表应以2层为进度周期;

项目用款计划应按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

房地产开发企业应当按项目用款计划分次申请用款。

监管部门应依据项目立项批复和房地产开发企业申报的项目工程预算,参照本市建设项目综合造价以及该项目的交付使用条件等核定需重点监管的项目工程建设费用额度。

完成初始登记节点前,监管账户内的资金不得低于项目工程预算清册总额的10%。

第十一条 房地产开发企业申请办理商品房预售许可证时,须提交《商品房预售资金监管协议书》。预售许可证上应载明商品房预售资金监管账户信息。

第三章 监督管理

第十二条 房地产开发企业预售商品房时,应当在商品房预售合同中注明商品房预售资金监管账户信息,并告知购房人将双方约定的房价款直接存入预售资金监管账户。

房地产开发企业不得直接收存预售资金。

第十三条 购房人应按商品房买卖合同约定的时间,将商品房预售定金或房价款直接存入商品房预售合同载明的监管账户,并凭银行出具的收款凭证,向房地产开发企业换领交款票据。

申请购房贷款的,购房人应当委托贷款机构将发放的贷款直接拨付至相应的预售资金监管账户。

房地产开发企业在申请使用商品房预售资金时应当向监管机构提交以下材料:

(一)商品房预售资金拨付申请表;

(二)监理单位出具的工程建设进度需求证明;

(三)承建施工单位出具的工程用款需求证明;

(四)项目设备购置合同;

(五)各类配套工程建设合同清单或相关凭证;

(六)其他工程建设费用证明材料。

首次拨款后,每次申请拨款时还应当提交上一次申请用款事项的票据凭证复印件。

使用商品房预售资金支付法定税费的,按实际发生额申请支付。

监管账户内的预售资金超出监管部门核定的重点监管额度部分,房地产开发企业可以凭工程监理单位对房地产开发企业调用预售资金用于有关工程建设的真实性证明向监管部门申请将超出部分转出,用于支付设计、管理或营销等费用。

第十六条 监管机构应根据监管项目工程形象进度和各阶段资金使用计划,在受理之日起2个工作日内完成对申请使用商品房预售资金的审核。对符合使用条件的,出具《商品房预售资金拨付通知书》;对不符合条件的,出具《商品房预售资金不予拨付通知书》。

房地产开发企业认为资金监管机构不予核准使用监管资金侵犯其合法权益的,可以向监管部门提请复核;对复核结果有异议的,可依法申请行政复议。

第十七条 有下列情况之一,不予办理新建商品房预售资金用款手续:

(一)已拨付款项未专款专用;

(二)房地产开发企业申请超出用款额度和范围;

(三)收款单位、用途等内容与合同约定不符;

(四)资金账户余额不足的;

(五)提交资料不实不全的。

第十八条 专户银行应在收到《商品房预售资金拨付通知书》1个工作日内,将核准使用的资金及时拨付给使用单位。

第十九条 专户银行应当在每月5日前将商品房预售资金监管账户上一个月的收支情况反馈给资金监管部门和房地产开发企业。

第二十条 预售双方达成退房协议并已办理相关退房手续的,房地产开发企业可以向资金监管机构提交退房退款申请书,经核实后,资金监管机构应当在2个工作日内通知专户银行办结退款手续。

第二十一条 预售项目完成初始登记的,监管机构应当于3个工作日内通知监管银行,终止对监管账户资金的监管。

第二十二条 监管部门应当定期对商品房预售资金的收支情况进行核查,确保专款专存,专款专用,并建立企业信用档案,有违规行为的,在网上向社会公示。

任何单位和个人不得挪用、擅自划转监管专户内的预售资金。

有关部门对预售资金监管账户进行冻结和扣划的,专户银行有义务证明预售资金及监管账户的性质,并应及时书面告知监管部门。

第四章 法律责任

第二十三条 房地产开发企业有下列行为的,由市房产管理部门责令其限期整改,整改期间不得申请拨付预售资金。

(一)未按规定使用商品房预售资金的;

(二)未按规定将预售款存入商品房预售资金监管账户的;

(三) 以收取其他款项为名变相逃避监管的。

情节严重或拒不改正的,停止该商品房项目预售和备案。

第二十四条 专户银行未按本办法规定或违反商品房预售资金监管协议约定,擅自拨付、挪用商品房预售监管资金的,由其上级管理部门责令其改正、追回款项、先行赔付,造成不良后果或损失的,承担相应法律与经济责任;资金监管部门应按照协议约定及时注销在专户银行开立的监管专户,并不得与该行再行签订资金监管协议。

第二十五条 工程监理和相关单位出具虚假证明或不实资料,造成不良后果或损失的,承担相应法律与经济责任。

第二十六条 商品房预售资金监管相关管理部门、机构的工作人员,应当认真履行职责,不得玩忽职守、徇私舞弊。

违反本条前款规定的,由其所在单位或者上级主管部门依据有关规定给予行政处分;情节严重的,依法予以从严处理。

第五章 附 则

第二十七条 本办法有效期3年,自公布之日起施行。市资金监管部门依据本办法制定商品房预售资金监管实施细则。

第二十八条 各县(市)商品房预售资金监督管理,参照本办法执行。





商务部 财政部 国家税务总局


商务部 财政部 税务总局关于开展农产品连锁经营试点的通知

商建发[2005]1号


各省、自治区、直辖市及计划单列市商务主管部门、财政厅(局)、国家税务局、地方税务局：
为进一步贯彻《中共中央、国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》(中发[2004]1号)和《中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》(中发[2005]1号)关于“加快发展农产品连锁、超市、配送经营，鼓励有条件的地方将城市农贸市场改建成超市，支持农业龙头企业到城市开办农产品超市，逐步把网络延伸到城市社区”、“鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式”的精神，决定自2005年起，用三年的时间开展农产品连锁经营的试点工作，促进农产品流通的规模化，增加农民收入。现将有关问题通知如下：
一、发展农产品连锁经营的目标和类型
目标：通过试点，大幅度提高农产品连锁经营的规模，减少流通环节，降低流通成本。
主要类型有：
(一)依托现有大型连锁综合超市发展农产品连锁经营。现有的大型连锁综合超市从经营品种和面积上逐步加大农产品的经营份额，试点企业力争用三年的时间，使食用农产品的销售比例达到25％以上。
(二)支持现有农产品批发市场开办农产品超市，实现批零兼营。鼓励有条件的地方将农贸市场改建成超市。
(三)支持农产品流通龙头企业到城市开办农产品连锁超市或发展便利店，逐步把网络延伸到城市社区。
(四)支持大型农产品物流配送中心建设冷藏和低温仓储、运输为主的农产品冷链系统。
二、支持试点的政策措施
(一)中央在外贸发展基金项下安排专门资金，支持农产品连锁经营试点，具体办法由商务部会同财政部另行制定。
(二)各地按照《财政部、国家税务总局关于提高农产品进项税抵扣率的通知》(财税[2002]12号)和《财政部、国家税务总局关于增值税一般纳税人向小规模纳税人购进农产品进项税抵扣率问题的通知》(财税[2002]105号)的规定，对增值税一般纳税人购进免税农产品按13％的扣除率计算进项额抵扣。
对纳入试点的农产品连锁经营企业，税务部门要指导其正确使用、填开农产品收购凭证。对试点企业从农业生产单位购进农产品的，应鼓励其取得农业生产单位开具的普通发票，作为进项税额抵扣凭证。
(三)对于试点企业建设的冷藏和低温仓储、运输为主的农产品冷链系统，可以实行加速折旧，具体范围和办法由财政部、国家税务总局另行制定。
(四)促进农产品连锁经营试点的相关税收政策上报国务院批准后，由财政部、国家税务总局制定具体办法。
三、试点企业申请条件及程序
(一)试点企业应具备下列条件之一：
1、企业侧重于农产品流通，销售情况良好，近两年食用农产品年销售额，东部地区在6000万元以上，中部地区在4000万元以上，西部地区在1500万以上，农产品批发市场年交易额在10亿元以上。食用农产品范围见附件。
2、在城市已开办5家以上农产品连锁超市(上一年每家超市食用农产品销售额不低于总销售额的25％)。
3、年销售额在5000万元以上的大型农产品配送中心。
(二)企业应向各省商务主管部门提交下列材料：
1、申请书；
2、企业的工商营业执照、法人代码原件及复印件(省商务部门核对后返还原件)；
3、经审计部门或中介机构审核的企业近两年的资产负债表和损益表；
4、当地商务部门对企业情况的认定；
5、在城市开办连锁超市、或新建农产品基地，或发展农产品冷链系统项目的计划；
6、各省商务、财政、税务主管部门规定的其他应提交的材料。
(三)各省、自治区、直辖市、计划单列市商务主管部门会同财政、税务部门，根据本地区农产品连锁经营的实际情况，在2005年6月底前将推荐试点企业的有关情况报商务部(原则上当年推荐不超过4家)。被推荐的企业经商务部、财政部、税务总局联合确认后，纳入试点范围。
(四)各省相关主管部门按照商务部、财政部、税务总局联合确定的试点企业名单，衔接相关扶持政策，做好对试点企业的指导和监督，并将情况及时上报。
(五)商务部、财政部、税务总局将对各地试点情况进行检查。
四、加强组织领导
各地要充分认识发展农产品连锁超市对农产品的流通安全、带动农业的产业化、实现农民增收的重要意义，加强领导，落实措施，把农产品连锁超市试点工作抓紧抓好。要认真总结试点经验，及时解决试点中出现的问题。
附件：食用农产品范围注释



商务部 财政部 国家税务总局
二○○五年四月四日
附 件
食用农产品范围注释
食用农产品是指可供食用的各种植物、畜牧、渔业产品及其初级加工产品。范围包括：
一、植物类
植物类包括人工种植和天然生长的各种植物的初级产品及其初加工品。范围包括：
(一)粮食
粮食是指供食用的谷类、豆类、薯类的统称。范围包括
1．小麦、稻谷、玉米、高粱、谷子、杂粮(如：大麦、燕麦等)及其他粮食作物。
2．对上述粮食进行淘洗、碾磨、脱壳、分级包装、装缸发制等加工处理，制成的成品粮及其初制品，如大米、小米、面粉、玉米粉、豆面粉、米粉、荞麦面粉、小米面粉、莜麦面粉、薯粉、玉米片、玉米米、燕麦片、甘薯片、黄豆芽、绿豆芽等。
3．切面、饺子皮、馄饨皮、面皮、米粉等粮食复制品。
以粮食为原料加工的速冻食品、方便面、副食品和各种熟食品，不属于食用农产品范围。
(二)园艺植物
1．蔬菜
蔬菜是指可作副食的草本、木本植物的总称。范围包括
(1)各种蔬菜(含山野菜)、菌类植物和少数可作副食的木本植物。
(2)对各类蔬菜经晾晒、冷藏、冷冻、包装、脱水等工序加工的蔬菜。
(3)将植物的根、茎、叶、花、果、种子和食用菌通过干制加工处理后，制成的各类干菜，如黄花菜、玉兰片、萝卜干、冬菜、梅干菜，木耳、香菇、平菇等。
(4)腌菜、咸菜、酱菜和盐渍菜等也属于食用农产品范围。
各种蔬菜罐头(罐头是指以金属罐、玻璃瓶，经排气密封的各种食品。下同)及碾磨后的园艺植物(如胡椒粉、花椒粉等)，不属于食用农产品范围。
2．水果及坚果
(1)新鲜水果。
(2)通过对新鲜水果(含各类山野果)清洗、脱壳、分类、包装、储藏保鲜、干燥、炒制等加工处理，制成的各类水果、果干(如荔枝干、桂圆干、葡萄干等)、果仁、坚果等。
(3)经冷冻、冷藏等工序加工的水果。
各种水果罐头，果脯，蜜饯，炒制的果仁、坚果，不属于食用农产品范围。
3．花卉及观赏植物
通过对花卉及观赏植物进行保鲜、储蓄、分级包装等加工处理，制成的各类用于食用的鲜、干花，晒制的药材等。
(三)茶叶
茶叶是指从茶树上采摘下来的鲜叶和嫩芽(即茶青)，以及经吹干、揉拌、发酵、烘干等工序初制的茶。范围包括各种毛茶(如红毛茶、绿毛茶、乌龙毛茶、白毛茶、黑毛茶等)。
精制茶、边销茶及掺兑各种药物的茶和茶饮料，不属于食用农产品范围。 ．
(四)油料植物
1．油料植物是指主要用作榨取油脂的各种植物的根、茎、叶、果实、花或者胚芽组织等初级产品，如菜籽(包括芥菜籽、花生、大豆、葵花籽、蓖麻籽、芝麻籽、胡麻籽、茶籽、桐籽、橄榄仁、棕榈仁、棉籽等）。
2．通过对菜籽、花生、大豆、葵花籽、蓖麻籽、芝麻、胡麻籽、茶籽、桐籽、棉籽及粮食的副产品等，进行清理、热炒、磨坯、榨油(搅油、墩油)等加工处理，制成的植物油(毛油)和饼粕等副产品，具体包括菜籽油、花生油、小磨香油、豆油、棉籽油、葵花油、米糠油以及油料饼粕、豆饼等。
3．提取芳香油的芳香油料植物。
精炼植物油不属于食用农产品范围。
(五)药用植物
1．药用植物是指用作中药原药的各种植物的根、茎、皮、叶、花、果实等。
2．通过对各种药用植物的根、茎、皮、叶、花、果实等进行挑选、整理、捆扎、清洗、晾晒、切碎、蒸煮、密炒等处理过程，制成的片、丝、块、段等中药材。
3．利用上述药用植物加工制成的片、丝、块、段等中药饮片。
中成药不属于食用农产品范围。
(六)糖料植物
1．糖料植物是指主要用作制糖的各种植物，如甘蔗、甜菜等。
2．通过对各种糖料植物，如甘蔗、甜菜等，进行清洗、切割、包装等加工处理的初级产品。
(七)热带、南亚热带作物初加工
通过对热带、南亚热带作物去除杂质、脱水、干燥等加工处理，制成的半成品或初级食品。具体包括：天然生胶和天然浓缩胶乳、生熟咖啡豆、胡椒籽、肉桂油、桉油、香茅油、木薯淀粉、腰果仁、坚果仁等。
(八)其他植物
其他植物是指除上述列举植物以外的其他各种可食用的人工种植和野生的植物及其初加工产品，如谷类、薯类、豆类、油料植物、糖料植物、蔬菜、花卉、植物种子、植物叶子、草、藻类植物等。
可食用的干花、干草、薯干、干制的藻类植物，也属于食用农产品范围。
二、畜牧类
畜牧类产品是指人工饲养、繁殖取得和捕获的各种畜禽及初加工品。范围包括：
(一)肉类产品
1．兽类、禽类和爬行类动物(包括各类牲畜、家禽和人工驯养、繁殖的野生动物以及其他经济动物)，如牛、马、猪、羊、鸡、鸭等。
2．兽类、禽类和爬行类动物的肉产品。通过对畜禽类动物宰杀、去头、去蹄、去皮、去内脏、分割、切块或切片、冷藏或冷冻等加工处理，制成的分割肉、保鲜肉、冷藏肉、冷冻肉、冷却肉、盐渍肉，绞肉、肉块、肉片、内丁等。
3．兽类、禽类和爬行类动物的内脏、头、尾、蹄等组织。
4．各种兽类、禽类和爬行类动物的肉类生制品，如腊肉、腌肉、熏肉等。
各种肉类罐头、肉类熟制品，不属于食用农产品范围。
(二)蛋类产品
1．蛋类产品。是指各种禽类动物和爬行类动物的卵，包括鲜蛋、冷藏蛋。
2．蛋类初加工品。通过对鲜蛋进行清洗、干燥、分级、包装、冷藏等加工处理，制成的各种分级、包装的鲜蛋、冷藏蛋等。
3．经加工的咸蛋、松花蛋、腌制的蛋等。
各种蛋类的罐头不属于食用农产品范围。
(三)奶制品
(1)鲜奶。是指各种哺乳类动物的乳汁和经净化、杀菌等加工工序生产的乳汁。
(2)通过对鲜奶进行净化、均质、杀菌或灭菌、灌装等，制成的巴氏杀菌奶、超高温灭菌奶、花色奶等。
用鲜奶加工的各种奶制品，如酸奶、奶酪、奶油等，不属于食用农产品范围。
(四)蜂类产品
1．是指采集的未经加工的天然蜂蜜、鲜蜂王浆等。
2．通过去杂、浓缩、熔化、磨碎、冷冻等加工处理，制成的蜂蜜、鲜王浆以及蜂蜡、蜂胶、蜂花粉等。
各种蜂产品口服液、王浆粉不属于食用农产品范围。
(五)其他畜牧产品
其他畜牧产品是指上述列举以外的可食用的兽类、禽类、爬行类动物的其他组织，以及昆虫类动物。如动物骨、壳、动物血液、动物分泌物、蚕种、动物树脂等。
三、渔业类
(一)水产动物产品
水产动物是指人工放养和人工捕捞的鱼、虾、蟹、鳖、贝类、棘皮类、软体类、腔肠类、两栖类、海兽及其他水产动物。范围包括：
1．鱼、虾、蟹、鳖、贝类、棘皮类、软体类、腔肠类、海兽类、鱼苗(卵)、虾苗、蟹苗、贝苗(秧)等。
2．将水产动物整体或去头、去鳞(皮、壳)、去内脏、去骨(刺)、擂溃或切块、切片，经冰鲜、冷冻、冷藏、盐渍、干制等保鲜防腐处理和包装的水产动物初加工品。
熟制的水产品和各类水产品的罐头，不属于食用农产品范围。
(二)水生植物
1．海带、裙带菜、紫菜、龙须菜、麒麟菜、江篱、浒苔、羊栖菜、莼菜等。
2．将上述水生植物整体或去根、去边梢、切段，经热烫、冷冻、冷藏等保鲜防腐处理和包装的产品，以及整体或去根、去边梢、切段，经晾晒、干燥(脱水)、粉碎等处理和包装的产品。
罐装(包括软罐)产品不属于食用农产品范围。
(三)水产综合利用初加工品
通过对食用价值较低的鱼类、虾类、贝类、藻类以及水产品加工下脚料等，进行压榨(分离)、浓缩、烘干、粉碎、冷冻、冷藏等加工处理制成的可食用的初制品。如鱼粉、鱼油、海藻胶、鱼鳞胶、鱼露(汁)、虾酱、鱼籽、鱼肝酱等。
以鱼油、海兽油脂为原料生产的各类乳剂、胶丸、滴剂等制品不属于食用农产品范围。