尚未取得产权的商品房转卖中买受人的物权保护
肖敏
前言
一、研究的动机与目的
未取得产权证的商品房连环买卖纠纷在司法实践中为数不少，这类案件案情并不复杂，但在司法实践中却产生了极大的困惑：多数意见认为，从法律逻辑上推演，买受人只能获得债权救济，而不能享有物权的保护。但是，从生活常理来论，似应给予买受人以物权保护，否则有违公平，有悖诚信。法律的生命源于生活，如果法律人与普通市民各说各话，将减损法律的权威，有损法律人的社会评价，也不利于培育民众对法律的信仰。由于这类案件在法律适用上尚无明确、具体的条文能对号入座，所以，对其进行法理梳理并探求妥当的处理办法具有极大的现实意义。
二、研究的范围
在开始本文的分析之前，需要强调：为使讨论更有针对性，避免范围过于宽广，1.本文只针对商品房进行分析，不涉及回迁房、小产权房、农村住房、公房、政策性住房等，有关这些房屋的连环买卖问题，笔者将在其他文章中另行分析；2.本文只针对出卖人已合法购买并合法占有的商品房进行分析，不涉及出卖人违法购买房屋或者出卖人前手尚未依法向出卖人交付房屋的情形；3.本文的讨论限于已登记在出卖人前手的名下的房屋（包括初始登记），对于出卖人前手尚未取得所有权的房屋未列入讨论的范围；4.本文假定买受人不存在违约的情形，出卖人除擅自转卖及不同意协助买受人过户之外也没有其他违约情形，如果存在这些情形，则可能产生其他法律问题，这些问题不列入本文讨论的范围；5.本文也不涉及出卖人“一房数卖”、善意取得等问题，对于这些问题，已有大量文章进行了充分的讨论，本文不打算拾人牙慧。
二、本文的研究进路
本文首先认为，之所以会出现法律人的思维与生活常理相悖的奇怪现象，其实是因为上述持“买受人只能获得债权救济，而不能享有物权的保护” 的人机械地理解了法律。接着，本文从请求权转让的独特视角及判决的可执行性、不损害各方利益的角度论述了给予买受人物权保护的正当性与妥当性，以实现法律效果与社会效果相统一。同时，本文也适当兼顾了出卖人前手的正当权利，衡平了各方利益，并考虑了国家的房地产调控政策，避免司法权与行政权打架。最后，本文提出了制定司法解释的建议，并斗胆设计了供参考的司法解释条文，以使理论的探讨能有益于解决实际问题。
法理梳理
现抽取这类案件在司法实践中比较典型的几个问题进行分析。
一、出卖人将其未取得产权的房屋出卖给买受人的合同是否有效
（一）观点争鸣
这类案件中，经常会出现出卖人在未取得产权证，也未征得其前手----现有产权人（以下简称“前手”）同意的情况下，将其合法占有的商品房转卖给他人，而出卖人的前手又不予追认的情况。有关出卖人与买受人之间房屋买卖合同效力的问题，司法实践中存在以下不同意见：
第一种观点认为，根据《房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记取得权属证书的房屋不得转让，出卖人出卖房屋时如未取得产权，则该房屋买卖合同无效。
第二种观点认为，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。上述房屋买卖合同属于效力待定合同，如出卖人的前手不同意或事后不追认，则该合同无效或不生效。该观点进一步认为，判决合同无效或不生效后，买受人可基于缔约过失责任向出卖人要求损害赔偿。
第三种观点认为，该房屋买卖合同基于双方当事人的自愿，并不违反法律、法规，在不损害国家、社会、及第三人利益的情况下，即使前手不同意或事后不追认，该合同依然有效。
（二）法理分析
本文同意第三种观点，以下针对上述三种观点进行分析论证。
1.第一种观点是错误的
第一种观点在司法实践中曾非常流行，但由于依据该观点作出的判决经常会造成不公平，已经逐渐被司法实践抛弃。这个观点错误的理由大致在于：1.《房地产管理法》第三十七条属于管理性规范，而非效力性规范，不影响合同的效力 ；2.出卖房屋时无产权证只会导致合同的履行遇到障碍，但不会影响合同的效力；3.从该法后面的第四十四、四十五条的规定来看，该法也没打算否定这类合同的效力 。
鉴于现在持这种观点的人已不多，本文对该观点的错误之处不展开详细论述。
2.第二种观点也是不正确的
第二种观点具有比较大的迷惑性，但是，该观点错误地理解了《合同法》第五十一条。
首先，必须澄清的一个问题是，不具有所有权并不等于无处分权。《合同法》第一百三十二条第一款 及《物权法》第一百八十条 就旗帜鲜明对这两个概念作了区分，《合同法》第五十一条规定的也只是“处分他人财产”，而不是“处分他人所有的财产”。出卖人从其前手处合法购买并合法占有房屋后，对于该房屋就具有了期待权，对该房屋具有财产性权利；而前手则附有依法协助出卖人过户的义务，无权期待收回房屋或转卖他人（尤其是在出卖人与其前手依法进行了预告登记的情况下）。就出卖人来说，对于现在已交付给自己的，将来也必然属于自己的房屋（只要出卖人不进行其他处分），当然有处分的权利。
其次，现实生活中，出卖人购买房屋时经常需要做按揭贷款，这时，前手一般会书面认可出卖人为所有权人，至少会书面认可出卖人的抵押人地位。虽然根据《物权法》第十四条的规定，由于房屋并未登记在出卖人名下，出卖人并不具有真正意义的所有权。但根据《物权法》第十六、第十七条的规定，产权登记簿对所有权只具有推定效力，并无绝对效力 ，故前手交付房屋并书面认可出卖人为所有人的行为应当在前手与出卖人之间发生对内的效力，只是因未经登记公示而不得对抗外部第三人而已 。这类案件中一般也没有需要对抗的外部第三人。再说，前手书面认可了出卖人抵押人的地位，而抵押权的设立针对的是抵押物的交换价值，所以，我们至少可以认为前手已认可了出卖人的处分权。
第三，《合同法》第五十一条对无权处分合同的效力问题规定得不甚清晰，故学界存在各种不同的解读，虽早有青年学者提出“合同有效说” ，也有学者认为以债权形式主义的物权变动模式为前提，惟有将无权处分行为认定为生效行为，方可既获得形式上的正当性，又获取实质上的正当性 ，但以往的通说基于对该条文的反对解释，认为无权处分合同“效力待定” 。《物权法》出台后，我们结合《物权法》第十五条再来理解无权处分合同的效力问题，便会发现以往的通说并不准确。《物权法》第十五条明确规定欲引起物权变动的负担行为与发生物权变动的法律效力是两个不同的法律事实。所以，在这类案件中，即便认为出卖人无权处分，无权处分只能导致物权变动不发生效力，但不影响负担行为的效力。负担行为是指发生债务关系的法律行为，合同行为是典型的负担行为。至于如何处理物权变动不发生效力的问题，下文将会专门论述。而通说所采用的反对解释违反了形式逻辑的规则，因为该条规定的构成要件与法律效果的内涵并非包含关系、外延也并非完全重叠 。且通说易被不诚信的一方所利用，当合同的履行于己有利时，便促成合同生效；于己不利时，则阻止合同生效，极易诱发道德风险。
而且，如果依据该条认定在出卖人没有标的物的所有权且未经所有权人同意或所有权人事后不予追认的情况下的买卖合同无效，那现代社会中所有的有关期权方面的交易都是无效的，而这种交易或贸易在市场经济中是普遍存在的，也是市场流通的必然要求，这将极大地影响交易的安全。
此外，第二种观点认为应判决合同无效或不生效，让买受人另行起诉出卖人承担缔约过失责任，赔偿损失。这种观点不但在法律上站不住脚，还会产生极差的社会效果。一般来说，守信的买受人依据缔约过失责任获得的救济都远不如履行合同获得的利益。而且，由于买受人已合法占有房屋，判决无效的后果必然会导致要求买受人腾房的事件，这样就极易引发社会不稳定因素。而且，让买受人另行起诉要求出卖人要求损害赔偿也将极大地浪费司法资源。
3.从请求权转让的独特视角论证合同有效性
在论证出卖人与买受人之间房屋买卖合同的有效性之前，我们先分析一下出卖人与其前手之间合同的相关权利。基于房屋买卖合同，出卖人对其前手有两项基本请求权，第一项为请求其前手交付房屋的权利；第二项为请求其前手协助办理过户手续的权利。根据《合同法》第六十条之规定 ，第二项权利属于法定的请求权。而且，最高人民法院民一庭的倾向性意见认为，该请求权具有物权性质 。现前手已将房屋交付给出卖人，出卖人已合法占有该房屋，故，出卖人对该房屋拥有了占有权以及要求其前手协助过户的请求权。
根据出卖人与买受人某之间的买卖合同，出卖人应当将自己对该房屋的权利转让给买受人，即将其占有权及请求其前手过户的权利转让给买受人。出卖人将该两项权利转让给买受人是双方自愿行为，也不违法法律、行政法规规定，在不损害国家、社会、他人利益的情况下，应当确认有效。
4.如何理解物权变动不发生效力的问题
前面提到，由于房屋不在出卖人名下，出卖人的负担行为有效，但物权变动不发生效力。那物权效力不发生效力又当作何理解呢？这是否意味着出卖人不能将房屋过户至买受人名下呢？答案是否定的。这里所说的物权变动不发生效力是指，出卖人不能越过自己而直接将房屋从其前手名下过户至买受人名下。但实际上，这种现象根本不可能发生，因为，在这种情况下，房产登记部门不可能将房屋越过出卖人过户至买受人名下。所以，欲使物权变动发生效力，就得先完成房屋从出卖人的前手过户至出卖人名下这一步骤。如何实现这一步骤，下文将会述及。
二、出卖人将已抵押给银行的房屋转卖的行为是否有效
大多数情况下，出卖人转卖的房屋都已抵押给银行。一个很奇怪的现象是，在基层法院及银行系统中，持在抵押期间，未经银行同意，出卖人将房屋转让的行为无效的观点的人特别多。这是一种明显错误的观点，笔者本不打算提及，但由于其相当流行，为纠正这种以讹传讹的现象，本文不得不就此问题做一简要论述。
上述错误观点的依据一是《担保法》第四十九条第一款 ；二是抵押合同中的约定。本文认为，这两个依据都不得作为认定出卖人转卖行为无效的理由。
针对第一个依据，本文认为，首先，《担保法》第四十九条第一款并未规定出卖人未经抵押权人同意转让抵押物的行为无效，该条款只是要求通知抵押权人，而通知的时间、方式并无限制。我们认为，诉讼通知也应当认定是通知的一种，所以该条规定要求通知抵押权人的条件极易满足，形同虚设；其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条明确规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”；第三，《物权法》第一百九十一条也有同样的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。可见，只要买受人同意代出卖人清偿债务，就可以消灭抵押权，这对银行并无不利，我们不应当否认出卖人转卖行为的效力。
第二个依据也不成立。出卖人与买受人间合同的效力只能由法律来评价，不能由出卖人与银行之间的约定来决定，出卖人违反约定，只会涉及出卖人承担违约责任的问题，不会影响出卖人与买受人之间合同的效力问题，具体论述可参见本文针对下一焦点问题的阐述。
三、如果出卖人与前手有不得转让的约定，出卖人转卖的行为是否有效
实践中，出卖人与其前手的房屋买卖合同中有时会出现诸如“买方在全部房款付清前，不得转卖”、“未经卖方同意，买方不得将房屋转售他人”之类的约定。出卖人在与其前手有这类约定的情况下，未经其前手同意而转卖房屋，其前手主张出卖人转卖行为无效的，人民法院是否应当支持？
有观点认为，即使同意上述有关合同有效性的论证，但根据《合同法》第七十九条的规定 ，出卖人擅自将其权利转让给买受人的行为也应当认定无效。
本文认为，这种观点也是无法成立的，理由为：第一，认定合同效力只能依据《合同法》第五十二条，而《合同法》第七十九条显然不属于《合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定；第二，如前所述，合同的效力之有无只能由法律来评价，而不能由约定来决定。出卖人违反其与前手的上述约定，只能导致出卖人对其前手承担违约责任，但不能影响出卖人将其权利转让给买受人的合同的效力问题。至于出卖人需承担的违约责任的具体内容是什么，则要视案件的具体情况而论；第三，如前所述，最高人民法院民一庭倾向性意见认为，请求前手协助过户的权利具有物权性质，可见，出卖人擅自转卖的行为不属于《合同法》第七十九条约束的债权转让范畴；第四，实践中，出卖人的前手一般都会知道买受人购买房屋并入住房屋的事实。对此事实，前手一般都默认，只是在买受人起诉要求其与出卖人协助办理过户手续时才因房价上涨而以出卖人擅自转卖为由提出抗辩，试图将房屋收回，对于前手这种因利而变的行为，不应当鼓励。
当然，如出卖人与其前手存在诸如“买方擅自转卖的，卖方有权收回房屋”之类的约定，则可能产生前手解除其与出卖人的合同的问题，使买受人丧失物权的保护，但这与买受人与出卖人合同的效力问题不是一回事。
四、买受人是否有权替出卖人清偿未付房款及银行贷款
实践中，买受人为实现将房屋过户至自己名下的目的，常常愿意替出卖人清偿出卖人欠前手的购房款及相应的违约金（如有的话），并代出卖人清偿银行贷款本息。而出卖人的前手常常会因房价上涨而不接受买受人的代为清偿，银行有时也会因为担心引起不必要的麻烦而不同意买受人代为清偿。
如前所述，只要买受人愿意代出卖人清偿银行债务，既作为债权人又作为抵押权人的银行应当受领。举重以明轻，仅作为债权人的前手当然更无权拒绝买受人代为偿还出卖人拖欠的债务，因为这并不损害前手的利益。
当然，买受人有权对其代为清偿的债务向出卖人追偿或者与其对出卖人的债务进行抵消。
五、买受人要求出卖人及其前手协助过户是否适用诉讼时效的规定
针对这一问题，前述的最高人民法院民一庭的倾向性意见认为，要求协助办理过户手续的请求权具有物权性质，故不适用诉讼时效的规定。
安徽省淮南市人大常委会


淮南市城市绿化条例

安徽省人民代表大会常务委员会

关于批准《淮南市城市绿化条例》的决议

（2010年8月21日安徽省第十一届人民代表大会

常务委员会第二十次会议通过）


安徽省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议审查了《淮南市城市绿化条例》，决定予以批准，由淮南市人民代表大会常务委员会公布施行。




淮南市城市绿化条例


（2001年8月30日淮南市第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 2001年11月22日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准 2010年6月30日淮南市第十四届人民代表大会常务委员会第二十次会议修订 2010年8月21日安徽省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准）


第一条 为了加快推进生态园林城市建设，进一步改善城市生态环境和生活环境，提高城市人居质量，促进经济、社会和环境协调发展，根据《中华人民共和国森林法》和《城市绿化条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条　本条例适用于本市城市规划区内城市绿化的规划、建设、保护和管理。

第三条 市人民政府应当把城市绿化建设纳入国民经济和社会发展计划，保障城市绿化建设和管理经费的投入。

鼓励和加强城市绿化的科学技术研究，推广先进技术，提高城市绿化的科学技术和艺术水平。

第四条　市城乡建设行政主管部门负责本市城市规划区的城市绿化工作，城市园林绿化管理机构具体负责城市绿化工作。

区人民政府按照分级管理的原则，负责本辖区内的城市绿化工作。市城乡建设行政主管部门可以委托淮南经济开发区、毛集社会发展综合实验区的管理机构负责其区域内的城市绿化工作。

在城市规划区内，有关法律、法规规定由林业等行政主管部门管理的绿化工作，依照有关法律、法规执行。

第五条 城市中的单位和具有劳动能力的适龄公民都应当积极参加全民义务植树活动或者履行其他绿化义务。

鼓励单位和个人以投资、捐资、认建、认养等形式，参与绿化的建设和养护。投资、捐资、认建、认养的单位或者个人可以享有绿地、树木一定期限的冠名权。

第六条　任何单位和个人都有权制止、举报损害城市绿化的行为。城乡建设行政主管部门接到举报后应当及时处理，并对举报者给予表彰或者奖励。

第七条 市城乡建设行政主管部门应当会同市城乡规划行政主管部门编制城市绿化规划，划定各类城市绿地的控制线（以下称城市绿线），报市人民政府批准后，向社会公布。

任何单位和个人不得擅自调整城市绿线。因城市建设确需调整的，市城乡规划行政主管部门应当征求市城乡建设行政主管部门的意见，并报原审批机关批准。调整城市绿线不得减少规划绿地的总量；因调整城市绿线减少规划绿地的，应当落实新的规划绿地。

市城乡建设行政主管部门和城乡规划行政主管部门，按照职责分工负责城市绿线的监督和管理工作，对城市绿线的控制和实施情况进行检查，并向市人民政府和上级行政主管部门报告。

第八条 任何单位和个人不得擅自将城市绿化规划范围内的土地改作他用。确需改作他用的，应当征求城乡建设行政主管部门的意见，并报原批准机关批准。

第九条　城市绿化规划及实施计划应当符合下列规定：

（一）城市绿地率、城市绿化覆盖率、人均公共绿地面积达到国家规定的标准；

（二）城市新建区绿化用地面积不得低于总用地面积的38%，城市改建区绿化用地面积不得低于总用地面积的25%；

（三）划定城市绿线，标明绿地种类和性质；

（四）绿化设计方案以植物种植为主，总量适宜、分布合理、植物多样、景观优美；

（五）城市规划区每500米半径范围内，应当有1000平方米以上的公园绿地；

（六）城市苗圃、花圃、草圃等生产绿地总面积不得低于城市建成区面积的2%；

（七）符合国家生态园林城市标准的其他指标要求。

第十条　城市规划区内各类建设项目，其配套绿化用地面积占用地总面积的比例应当符合下列规定：

（一）医院、疗养院、学校、机关、社会团体等单位不得低于40%，其中传染病医院应当建设防护林带；

（二）居住区不得低于35%，并有一定规模的集中绿地或者游园；

（三）工业企业、交通枢纽，仓储、商业中心不得低于20%；

（四）产生有毒有害气体污染的企业不得低于30%，并应当建设防护林带；

（五）市区干道不得低于25%；

（六）公园不得低于可绿化面积的70%；

（七）铁路、公路和城市湖泊等水体不得低于规划确定的比例；

（八）其他建设项目不得低于30%。

属于旧城区改造的建设项目，可以比前款规定最低标准降低5个百分点。

第十一条　绿化用地面积达不到第十条规定比例又确需进行建设的项目，建设单位应当报城乡规划行政主管部门和城乡建设行政主管部门批准，就近异地建设与不足部分同等面积的绿地；或者由城市园林绿化管理机构代为建设，费用由建设单位承担。

第十二条 提倡各单位在绿地面积达到第十条规定比例的基础上，利用待建设用地增加绿地面积。原已建成投入使用的建设项目，绿地面积达不到第十条规定比例的，应当利用待建设用地增加绿地面积。

第十三条 在城市规划和建设中应当体现绿化优先的原则，按照有关规范，合理安排地上、地下管线的位置及走向。地下管线施工应当与树木及其他绿化设施保持一定距离，必要时采取保护措施。

第十四条　城市各类绿化工程的设计、施工、监理，应当委托具有相应资质的单位承担。外地园林绿化设计、施工、监理企业到本市承揽业务，应当向市城乡建设行政主管部门备案。

第十五条 建设项目的配套绿化工程建设应当遵守下列规定：

（一）绿化工程应当与主体工程同步设计。绿化工程规划设计方案，应当经城乡建设行政主管部门审核同意，与主体工程规划设计方案同时报城乡规划行政主管部门审批；

（二）绿化工程施工图应当经城乡建设行政主管部门审查同意。建设单位须按照审查同意后的施工图施工。施工图的变更，应当经原审查部门同意；

（三）配套绿化工程费用应当纳入工程建设预算，每平方米不得低于150元；

（四）绿化工程应当与主体工程同步完成。绿化工程达不到规定标准的，建设工程不得交付使用。因特殊原因不能同步完成的，应当报城乡建设行政主管部门备案，完成绿化工程的时间不得迟于主体工程竣工后下一年度的绿化季节。

第十六条　政府组织建设的绿化工程应当由城乡建设行政主管部门组织竣工验收，验收合格后方可交付使用。

含有配套绿化工程的建设项目，建设单位应当通知城乡建设行政主管部门参加建设项目竣工验收，并自竣工验收合格之日起15个工作日内，将工程竣工验收资料报送城乡建设行政主管部门备案。

第十七条　城市绿化的管理和保护按照下列规定分工负责：

（一）政府投资建设的绿地，由城乡建设行政主管部门负责；

（二）单位或者个人投资建设的绿地，由产权人负责；

（三）居住区的绿地，实行物业管理的，由物业服务企业负责；未实行物业管理的，由产权单位或者街道办事处、镇（乡）人民政府负责；

（四）建设工程用地范围内保留的绿地由建设单位负责；

（五）铁路、湖泊、河道、水库等用地范围内的绿地由有关主管部门负责；

（六）有关法律、法规规定由林业、交通等部门负责的，依照有关法律、法规执行；

（七）责任交叉或者责任不明确的绿地由城乡建设行政主管部门确定责任单位。

政府投资的城市绿地的养护，应当逐步通过招标方式确定养护单位。

第十八条　城乡建设行政主管部门应当加强城市绿化监督检查和管理，并对各单位绿化建设和养护给予指导。

各养护管理单位应当按照国家和本市绿化养护管理技术规范做好花草、树木、设施的养护管理工作，确保苗木成活率和保存率分别达到90%和85%以上。因养护单位管理不善造成苗木死亡、设施损坏的，应当及时更新和修复。

第十九条　城市的古树名木，应当严加保护，实行统一管理，分别养护。市城乡建设行政主管部门应当对古树名木建立档案和标志，划定保护范围，加强养护管理和技术指导。

严禁擅自移植或者砍伐古树名木。因特殊需要移植古树名木的，应当按照古树名木保护级别经相应的城乡建设行政主管部门审核同意，报市人民政府或者上级人民政府批准。

第二十条 任何单位和个人不得擅自占用城市绿化用地。确需临时占用城市绿地的，应当经城乡建设行政主管部门审核同意，按照有关规定办理临时用地手续。临时占用绿地时间不得超过2年。占用期间，占用单位应当采取措施保护树木花草和绿化设施。占用期满，占用单位应当委托具有绿化施工资质的单位恢复原状；绿地恢复、苗木移植等相关费用由占用单位承担。

第二十一条 任何单位和个人不得擅自改变已建成绿地的使用性质，不得破坏和改变绿地的地形、地貌、水体和植被。确需改变的，应当经城乡建设行政主管部门审查后，按照规定程序报批。

第二十二条 城市中的树木，不得擅自砍伐和移植。确需砍伐、移植的，应当经城乡建设行政主管部门批准。移植树木应当由具有绿化施工资质的单位承担。

第二十三条 为保证管线安全使用，确需修剪树木的，应当经城乡建设行政主管部门批准。

因不可抗力致使树木危及人身、管线、交通等安全的，有关单位可以先行修剪、扶正或者砍伐树木，但应当于危险排除后3个工作日内向城乡建设行政主管部门补办手续。

第二十四条 禁止下列损坏城市绿化及设施的行为：

（一）依树搭建；

（二）擅自在城市绿地内摆摊设点；

（三）向城市绿地倾倒垃圾、排放污水；

（四）在城市绿地上停放车辆、堆放物料；

（五）在树冠下焚烧物品等；

（六）钉、拴、刻、划树木，攀折花木；

（七）损坏草坪、花坛、绿篱；

（八）其他损坏城市绿化及设施的行为。

第二十五条　违反本条例规定，有下列行为之一的，由有关行政主管部门按照下列规定予以处罚：

（一）违反本条例第十条规定，建设项目竣工时未达到核定的绿化标准的，责令限期整改;逾期仍未达到核定绿化标准的，按照不足绿地面积数处以每平方米200元以上500元以下的罚款，并按照核定的标准建设绿地；

（二）违反本条例第十四条规定，未取得资质或者超越资质等级从事城市绿化工程设计、施工、监理的，责令限期改正，并对设计单位或者监理单位处以设计费、监理费1倍以上2倍以下的罚款；对施工企业处以绿化工程造价2%以上4%以下的罚款。建设单位委托不具有相应资质等级的单位承担设计、施工、监理任务的，责令限期改正，可以并处1万元以上3万元以下的罚款；

（三）违反本条例第十五条规定，建设工程的绿化设计方案未经批准而擅自施工的，责令停止施工，限期改正；逾期未改正的，处以绿化工程造价2%以上10%以下的罚款；

（四）违反本条例第十六条规定，未将绿化工程竣工验收资料报送备案的，责令限期补报；逾期不补报的，处以1万元以上5万元以下的罚款；

（五）违反本条例第十八条规定，绿化管理单位养护管理不善，造成苗木死亡，或者未及时更新和修复绿化设施的，责令限期改正；逾期未改正的，处以1000元以上3000元以下的罚款；

（六）违反本条例第十九条规定，擅自移植或者砍伐古树名木，未构成犯罪的，责令停止违法行为，没收古树名木，并处以古树名木价值1倍以上5倍以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；

（七）违反本条例第二十条、第二十一条规定，擅自占用城市绿地或者改变绿地使用性质的，责令限期退还、恢复原状，可以按被占绿地每平方米500元以上1000元以下进行处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任；

（八）违反本条例第二十二条规定，擅自修剪或者砍伐、移植城市树木的，责令停止侵害，可以并处树木价值1倍以上3倍以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；

（九）违反本条例第二十四条规定，损坏城市绿化及设施的，责令限期改正，赔偿损失，可以并处200元以上1000元以下的罚款。

第二十六条 城乡建设行政主管部门、城市管理行政执法机构、其他有关行政管理部门以及城市园林绿化管理机构的工作人员在城市绿化工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分。

第二十七条 本条例第九条和第十条规定的标准，市人民政府可以根据国家生态园林城市和城市绿化规划建设标准的调整，作相应的调整。

第二十八条 凤台县城镇绿化参照本条例执行。

第二十九条　本条例自2010年10月1日起施行。