业主大会召开及业委会成立工作指导意见（试行）
业主大会召开及业委会成立工作指导意见（试行）
根据国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定，参照杭州市物业管理工作协调小组《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）》，结合我区实际，特提出以下业主大会召开及业委会成立工作指导意见。
一、业主大会成立的条件
（一）物业管理区域内有下列情况之一的，应当成立业主大会：
1、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
2、首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
（二）一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
二、业主大会筹备组的组成
（一）物业管理区域符合业主大会成立条件的，前期物业管理单位应当书面通知社区。前期物业管理单位未书面及时通知社区的，由物业所在地的区物业管理行政主管部门监督其通知。社区接到通知后30日内，在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。
（二）筹备组由社区代表1名、业主3名、建设单位代表1名组成；社区、建设单位各1名成员，由其单位委派；业主由社区负责推荐。筹备组名单确定后，在物业管理区域内书面公告。
（三）筹备组应当自组成之日起一般30日内，在当地社区的领导并召集下，做好各项业主大会筹备工作，并组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。
（四）业主委员会委员应当符合下列条件：
1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
2、遵守国家有关法律、法规；
3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
5、具有一定的组织能力；
6、具备必要的工作时间。
7、按时交纳物业服务费用；
（五）业主委员会任期届满换届的，在届满2个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区领导下、区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，区物业管理行政主管部门负责全程指导。
（六）业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的，或不能正常履行职责的，应当及时召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员补选、改选工作，物业管理行政主管部门负责业务指导。
三、筹备组的工作
（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
会议采用集体讨论业主代表会议形式的，按本意见第四条规定组织产生业主代表；
（二）根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》及相关法规规定，参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会和业主委员会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
四、业主大会会议
（一）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
（二）采用集体讨论形式议事的，可根据业主人数多少，分业主大会会议和业主代表会议。可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加会议，业主大会以业主代表会议的形式议事。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。
采用业主大会会议集体讨论的，会议表决可采取投票形式，由参加会议的业主或委托代理人当场投赞同、反对及弃权票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。
采用业主代表会议集体讨论的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，将业主大会会议讨论事项征求（表决）意见单或选票发放到其所代表的每户业主，填写表决并经业主签字；业主代表应将回收的征求（表决）意见单或选票带到业主代表会议上。
（三）采用书面征求意见形式议事的，由筹备组或业主委员会组织有关人员逐户派发、回收征求（表决）意见单或选票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。
（四）采用集体讨论业主代表会议形式和采用书面征求意见形式的，已送达的征求（表决）意见单或选票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的，视为同意多数业主意见。
（五）采用集体讨论形式和书面征求意见形式召开会议，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
其中，作出改建、重建建筑物及其附属设施、筹集和使用专项维修资金的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；作出制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（六）社区和筹备组或业主委员会在召开业主大会会议和选举（换届）业主委员会过程中，要积极宣传、教育、引导业主在国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务，不得在物业管理区域内擅自传递或挨幢（单元）、户（报箱）张贴传单。
（七）业主大会和筹备组或业主委员会应在当地社区党委的领导下、物业管理行政主管部门的业务指导下开展工作，形成的决议，业主必须共同遵守，持不同意的业主不得串连其他业主抵制业主大会和筹备组决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作。
五、业主在业主大会会议上的投票权确定方法
业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。
六、业主委员会委员的产生
业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生。
业主委员会设5人以上单数，根据物业管理区域的具体情况进行确定。可实行差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用1比2的办法重新选举产生补足。
七、没有成立社区的物业管理区域，由街道办事处（社区）负责领导和推荐，组建业主大会筹备组。
杭州市余杭区建设局
二〇〇八年四月十一日