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签订预售合同应当注意的7个问题/吴 宇

时间:2024-06-26 22:42:18 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9157
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签订预售合同应当注意的7个问题

吴 宇


1.审查是否具备“五证”。购房人签订预售合同应当注意审查国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、销售许可证是否“五证齐全”。上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致,是否同与您签约的发展商名称一致您也需留心。

2.购房人应当要求发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的合同文本,并查明代表发展商签字的人是否是其法人代表,如不是法人代表,则要审查其是否持有《授权委托书》。另外还应要求发展商在合同上加盖公章。在签约时必须认真阅读合同文本,检查确认所有内容。如果发现有很多您所关心的内容合同里没有体现,就应当马上与发展商签订补充协议或特别约定。

3.在预售契约中一定要明确约定违约责任,最好明确约定违约金的绝对金额;如约定按日计算违约金,则采用现行违约金标准为每日万分之四。

4.对于可能出现的纠纷,买卖双方可以采用协商方式解决,还可以选择仲裁或诉讼的方式解决。有些发展商要求购房人在签订正式的预售契约后再签订一个补充协议,两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同,您应注意协调统一,以免日后的麻烦。

5.有些发展商在购房人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金,这种做法是没有法律依据的,也是不公平的。并不是每个人都能申请到按揭贷款,因此,建议购房人最好与发展商在协议中约定,若购房人得不到按揭贷款时,定金该如何返还,是否要扣除部分作为手续费等。  

6.要留意关于物业管理条款,还有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求购房人在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这是对购房人的消费者知情权的侵害。因此,购房人应该将物业管理条款与预售契约分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

7.为了保证您的合法权益,您在签署合同时最好能聘请房地产专业律师为您把关,替您审查有关资料,提供有针对性的法律意见

作 者:上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址:上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址:http://www.fch365.com
电 话:159 2121 9899

颁发《韶关市人工影响天气管理办法》的通知

广东省韶关市人民政府


颁发《韶关市人工影响天气管理办法》的通知
(韶府〔2004〕122号)

各县、市、区人民政府,市府直属有关单位:
现将《韶关市人工影响天气管理办法》发给你们,请认真按照执行。


韶关市人民政府
二○○四年九月七日

韶关市人工影响天气管理办法

第一条 为了加强对人工影响天气工作的管理,防御和减轻气象灾害,根据《中华人民共和国气象法》、《人工影响天气管理条例》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 在本市行政区域内从事人工影响天气活动,适用本办法。
第三条 本办法所称人工影响天气,是指为避免或者减轻气象灾害,合理利用气候资源,在适当条件下通过科学手段对局部大气的物理、化学过程进行人工影响,实现增雨、防雹、消雨、消雾、防霜等目的的活动。
第四条 本市行政区域内的人工影响天气工作,在县级以上人民政府统一领导和协调下,由当地气象主管部门组织实施和管理。
第五条 人工影响天气工作属于基础性社会公益事业,各级人民政府应当加强对人工影响天气工作基础设施的建设和配齐必须的作业技术设备。并将人工影响天气事业纳入同级国民经济和社会发展计划及财政预算,根据防灾减灾的需要和有关规定,增加资金的投入。
第六条 市、县(市、区)人民政府应当根据实际情况,设立人工影响天气工作机构。人工影响天气工作机构挂靠市、县(市、区)气象局,实行双重领导,以当地人民政府为主。
人工影响天气工作机构具体负责当地人工影响天气工作作业的实施和效果评估,并按规定做好人工影响天气作业设备的运输、保管和送检等工作。
第七条 人工影响天气工作计划由当地气象主管部门组织同级相关部门编制,报本级人民政府批准后实施,所需经费列入该级人民政府的财政预算。
第八条 市气象主管部门应加强对人工影响天气工作的科学研究和新成果的开发应用,加强人工影响天气的科学协助和技术交流,提高作业效益。
第九条 实施人工影响天气作业,作业地的气象主管部门应当根据具体情况提前进行公告,当地公安机关应当配合做好安全保卫工作。
市气象台应当及时、无偿提供实施人工影响天气作业所需的气象探测资料、情报、预报。
农业、水利、林业等有关部门应当及时、无偿提供实施人工影响天气作业所需的灾情、水文、火情等资料。
第十条 实施人工影响天气作业,必须具备适宜的天气气候条件,在批准的空域和作业时限内,严格按照国务院气象主管部门规定的作业规范和操作规程进行,并接受当地气象主管部门的指挥、管理和监督,确保作业安全。
第十一条 从事人工影响天气作业的单位,应当符合省气象主管机构规定的条件,取得人工影响天气作业资质。
从事人工影响天气作业的人员,必须经省气象主管机构进行专门的培训,掌握人工影响天气作业规程后,方可实施人工影响天气作业。
第十二条 实施人工影响天气作业的组织,使用飞机、火箭等进行人工影响天气作业前,必须及时申报,并按规定向有关空域管制部门履行申请手续。实施人工影响天气作业应在批准的空域和期限内作业。作业结束后,应当及时向空域管制部门报告。
第十三条 人工影响天气工作作业,实行确保安全、有效应对、依靠科技、规范运作的方针。
人工影响天气作业中发生事故,应立即按有关规定报告当地人民政府、安全生产管理部门、上级气象主管机构,由各级人民政府按有关规定处理。
第十四条 县级以上人工影响天气工作机构在实施人工影响天气作业过程中,应当做好详细记录,在实施人工影响天气作业后30个工作日内,作出作业评估上报市人民政府和市人工影响天气作业工作机构,并建档归案。
第十五条 人工影响天气作业和试验用的专用装备(含火箭弹、焰弹及其相应的发射装置和催化剂发生器等)必须符合国务院气象主管机构规定的技术标准,人工影响天气专用装备的运输、使用、保管和维护,按照国家有关规定执行。
第十六条 实施人工影响天气作业使用的火箭发射装置等专用装备,由省气象主管机构组织年检;年检不合格的,应当立即进行检修,经检修仍达不到规定的技术标准和要求的,予以报废。
严禁使用不合格、超过有效期或者报废的人工影响天气作业专用装备。
第十七条 各县(市)人民政府和有关部门应当对人工影响天气工作中经评估做出突出贡献的单位和个人给予表彰和奖励。
第十八条 违反本办法,不遵守人工影响天气操作规程或未经批准擅自进行人工影响天气作业的,以及擅离职守贻误人工影响天气作业时机的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十九条 本办法由韶关市气象局负责解释。
第二十条 本办法自2004年10月1日起施行。

南平市人民政府关于印发南平市人民政府重大事项听证制度的通知

福建省南平市人民政府


南平市人民政府关于印发南平市人民政府重大事项听证制度的通知

南政综〔2011〕247号



各县(市、区)人民政府,市人民政府各部门、各直属单位:
《南平市人民政府重大事项听证制度》已经市政府常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。


二○一一年十一月一日


南平市人民政府重大事项听证制度
第一条 为增强政府工作的透明度,提高政府对重大事项决策的科学性、民主性,依法保护公民、法人和其他组织的合法权益,根据国务院《关于加强市县政府依法行政的决定》和《关于加强法治政府建设的意见》,结合实际,制定本制度。
第二条 本制度所称重大事项听证,是指政府在管理经济和社会事务中,对涉及面广、与群众利益密切相关的重大事项在作出决策前,通过特定程序,公开听取公民、法人和其他组织的意见或者建议,以保障决策科学、民主、透明的政务活动。
第三条 市人民政府及其所属行政职能部门(以下简称为行政机关)依职权组织听证,适用本制度。法律、法规、规章另有规定的,从其规定。
第四条 下列重大事项应当举行听证:
(一)调整自来水价格(含污水处理费)、燃气价格、用电价格、城市生活垃圾处理费、公共客运基准票价等涉及公共利益的价格和收费标准;
(二)可能对生态环境、城市功能造成重大影响的建设或投资项目;
(三)制定与公共安全直接相关、人民群众普遍关注的重大行政措施;
(四)对居民生活环境可能造成重大影响的建设项目的环境影响评价;
(五)法律、法规、规章规定的应当举行听证的其他重大事项。
前款规定的重大事项因情况紧急须即时实施的,报市人民政府批准后可暂不组织听证。
第五条 重大事项听证应当遵循公正、公开、公平和便民原则,充分听取公民、法人和其他组织的意见,保障其陈述意见权利。
除涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私外,重大事项听证应当公开举行。
第六条 听证由拟作出重大事项决策或提出重大事项决策建议的行政机关组织实施。组织听证的行政机关为该听证事项的听证机关。
应由市人民政府组织听证的事项,市人民政府可以指定相关的行政机关负责组织实施。
第七条 听证会参加人员主要包括:
(一)听证人,是指受听证机关指派,主持听证,确保听证程序合法完成的工作人员;
(二)听证代表,是指符合报名条件、被听证机关选定并公布的公民、法人和其他组织,听证机关根据需要特别邀请的有关专家、人大代表、政协委员及其他有关人员;
(三)提出政府重大事项行政决策建议的行政机关指派的代表;
(四)听证书记员,是指受听证机关指派,负责听证会录音、制作听证笔录及其他事务性工作的人员。
第八条 听证人中设听证主持人一名,由听证机关指定。听证主持人的职责:
(一)主持制定听证工作方案,包括听证公告的内容和发布方式,听证会时间、地点,听证代表的构成和人数等;
(二)签发听证公告;
(三)主持听证会,维持听证会秩序;
(四)决定是否中止或者延期听证;
(五)主持起草听证报告;
(六)主持起草向听证代表反馈听证意见采纳情况的说明;
(七)听证机关授权的其他有关职责。
其他听证人协助听证主持人主持听证,可以在听证过程中提出询问,在听证评议时发表对听证事项的处理意见。
第九条 听证机关应根据本制度和其它相关规定制定听证方案,并在举行听证会的20日前,对外公开发布公告,告知举行听证会的时间、地点,听证事项及相关内容,听证代表及旁听人产生条件、人数等有关事项。
第十条 符合听证机关规定报名条件的公民、法人和其他组织均可申请参加听证,也可以推举代表参加听证。
自愿报名、被推举参加听证会的,应当于举行听证会15日前向听证机关提出书面申请,并提供有效身份证明、个人简历、对听证事项的意见摘要等。
听证机关应当充分考虑听证事项的性质、复杂程度、影响范围,以及申请参加听证会的人数、持有不同意见的情况等因素,按照广泛性和代表性的原则,科学合理地确定听证代表。提出申请的人数较多时,可以采取随机抽取方式确定。
第十一条 听证代表确定后,听证机关应当公开向社会公布代表名单。
举行听证会10日前,听证机关应当向听证代表告知拟作出行政决策的内容、理由、依据和背景资料。
第十二条 听证代表的权利和义务:
(一)依法参加听证会并获取拟决策方案的相关材料;
(二)对听证事项提出意见、建议,进行询问、质证和辩论;
(三)遵守听证会纪律,陈述意见应当客观、真实;
(四)因故不能出席听证会的,应当于举行听证会3日前告知听证机关。
第十三条 听证会可根据需要设旁听席。旁听人员一般采取自愿报名的方式,在举行听证会5日前到听证机关办理旁听手续,由听证机关按规定的条件和程序确定。旁听人员在听证会上没有发言权,但可以通过书面材料向听证机关反映自己的观点和意愿。
第十四条 听证代表认为听证主持人、听证书记员以及其他听证人员与听证事项有利害关系或者其他可能影响听证会公正性的,可以在听证会开始前向听证机关申请回避。
主持人的回避由听证机关决定;其他听证人员、听证书记员的回避,由主持人决定。
第十五条 听证会的基本程序:
(一)听证书记员确认参加听证会的有关人员,宣布听证人、听证书记员名单;
(二)听证主持人宣布听证会开始,宣读听证事项、听证会纪律及听证代表的权利义务;
(三)提出政府重大事项行政决策建议的行政机关指派的代表介绍拟决策方案的内容、依据、理由等情况;
(四)听证代表陈述意见、建议,对有关问题进行询问;
(五)提出政府重大事项行政决策建议的行政机关指派的代表对听证代表的意见、建议进行说明和解释,回答听证代表的询问;
(六)必要时,在听证主持人的主持下,各方代表可以就争议焦点进行质证和辩论;
(七)听证主持人对听证会作总结性发言;
(八)有关代表在听证笔录上签名或者盖章。
第十六条 听证书记员应当将听证的全部活动如实记入笔录。听证笔录应当载明以下内容:
(一)听证事项名称;
(二)听证会参加人的基本情况;
(三)听证的时间、地点;
(四)听证会基本程序的进行情况;
(五)拟听证事项的理由、依据和有关材料;
(六)听证参加人的观点、理由和依据;
(七)听证主持人对听证活动中有关事项的处理情况;
(八)听证主持人认为重要的其他内容。
听证代表、提出政府重大事项行政决策建议的行政机关指派的代表对听证笔录核实无误后签名或者盖章;拒绝签名或者盖章的,由听证主持人在听证笔录上注明情况。
第十七条 听证代表在听证会发言,须经听证主持人准许。听证主持人应当保证每个听证代表必要的发言时间;经听证主持人同意,听证代表可以书面或者其他方式进行陈述。
第十八条 听证代表可以就听证事项的陈述意见提交有关证据材料;必要时,听证主持人也可以要求听证代表提供有关证据材料。听证会结束后才提交证据材料的,应于听证会结束后3日内提交。
第十九条 听证参加人员和旁听人员应当遵守听证会纪律,不得扰乱听证会秩序。对扰乱秩序者,听证主持人有权制止并提出警告,对情节严重的,可逐出听证会场。不听从制止,严重扰乱秩序的,听证主持人可中止听证,并向有关部门建议追究当事人的法律责任。
第二十条 有下列情形之一的,可以延期举行听证会,但延期不能超过两次:
(一)出席听证会的听证人未达到规定人数的;
(二)主要听证陈述人没有出席听证会的;
(三)需要增加新的听证陈述人或者调查、补充新的证据材料的;
(四)其他需要延期的情况。
第二十一条 听证会结束后,听证机关应当在7日内制作听证报告,听证报告主要内容应包括:
(一)听证会基本情况;
(二)听证代表的主要意见、建议;
(三)对听证会有关意见、建议的分析和处理建议;
(四)其它应当报告的事项。
第二十二条 听证报告应当作为听证机关重大事项决策或提出重大事项决策建议的重要依据。听证机关在提出重大事项决策建议时应当附具听证报告。对未附具听证报告的,决策机关不得受理。
对听证代表提出的合理意见和建议要吸收采纳,意见采纳情况及其理由要以适当形式告知听证代表,并以适当形式向社会公布。
第二十三条 提出政府重大事项行政决策建议的行政机关指派的代表无正当理由不出席听证会或拒绝在听证会上陈述的,或者在听证会上陈述不实或提供虚假、错误信息的,由有关部门给予通报批评;情节严重的,给予行政处分。
第二十四条 听证机关组织听证应当提供必需的场地、设备和其他工作条件,所需经费由财政予以保障。组织听证不得向管理相对人收取或者变相收取任何费用。
第二十五条 听证机关可以根据本制度和每次听证会的情况制定具体的听证办法并予以公告。
第二十六条 本制度自发布之日起施行,有效期五年。2005年2月1日发布的《南平市行政决策听证暂行规定》(南政〔2004〕综240号)同时废止。